‎כ״ג באייר ה׳תשפ״ב‎

24 מאי 2022

אין בועת נדל"ן

פורטל הבית הפיננסי, | 11.08.2010
כיום לא ניתן לפתוח עיתון בלי להיתקל בניתוחים ולספקולציות על בועת הנדל"ן, נושא חם ובוער אשר נוגע ברוב אוכלוסיית הארץ. החודש האיר השמאי הממשלתי אור חדש על פני הפאזל המדיני, לדבריו "בשנה החולפת, מאז הרבעון השני של שנת 2009 ועד לרבעון השני של 2010 עלו המחירים שקלית נומינלית בערים שנסקרו בשיעור ממוצע של 17.2%".

השמאי הממשלתי הוסיף ואמר ש"על מחירי הדירות משפיעים משתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח. אולם נראה, כי המלאי הנמוך של דירות חדשות בלתי מכורות, של כ – 13,000 דירות הוא הגורם המשפיע ביותר ומביא ללחץ מתמשך לעליה במחירי דירות. מצד הביקוש, לעומת זאת, קיימים משתנים רבים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להתגברות צמיחה, ציפיות לעליה בשער הריבית הריאלי וצפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות. נראה כי השפעתם של גורמים אלה יחד חלשה ביחס להשפעת נתון ההיצע".

יש לציין שנתוני ניתוח עסקאות נעשו לגבי דירות ארבע חדרים בלבד. מאחר ונמצא כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני הכללי, שלגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות בכל עיר מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.

בסך הכול, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם לרבעונים 2/10,1/10 כ- 4,700 עסקאות לניתוח ב – 16 ערים גדולות, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה. ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:

בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השני של שנת 2010 ביחס לרבעון הקודם. בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל ישוב (נתון זה מעיד על רמת השונות/הטרוגניות של דירות בתוך הישוב עצמו).בדיקות נוספות של מאפייני הדירות בכל ישוב (כגון גיל ממוצע של המבנים).

תוצאות הסקירה מצביעות על המשך עליה שקלית נומינלית במחירי הדירות בערים שנסקרו ועל יציבות מחירים בערים האחרות, ברבעון השני של שנת 2010 בהשוואה לרבעון שקדם לו.

להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לדירות בנות ארבעה חדרים ומגמות ההשתנות ברבעון השני לפי ערים:

הישובמחיר ממוצע דירת 4 חדרים Q2/2009 מעוגלמחיר ממוצע דירת 4 חדרים Q1/2010 מעוגלמחיר ממוצע דירת 4 חדרים Q2/2010 מעוגלהשינוי באחוזים מהרבעון הקודםהשינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקדסטיית תקן באחוזים Q2/2010
אילת₪ 803,000₪ 789,000₪ 830,0005%3%16%
אשדוד₪ 882,000₪ 999,000₪ 1,007,0001%14%15%
אשקלון₪ 594,000₪ 692,000₪ 678,000-2%14%23%
באר שבע₪ 508,000₪ 606,000₪ 626,0003%23%24%
הרצליה₪ 1,442,000₪ 1,645,000₪ 1,646,0000%14%19%
חדרה₪ 689,000₪ 830,000₪ 830,0000%20%19%
חולון₪ 1,154,000₪ 1,179,000₪ 1,248,0006%8%15%
חיפה₪ 823,000₪ 909,000₪ 985,0008%20%39%
ירושלים₪ 1,354,000₪ 1,539,000₪ 1,617,0005%19%33%
מודיעין₪ 1,086,000₪ 1,212,000₪ 1,244,0003%15%11%
נהריה₪ 652,000₪ 729,000₪ 772,0006%18%17%
נתניה₪ 1,023,000₪ 1,163,000₪ 1,216,0005%19%25%
פתח תקוה₪ 1,112,000₪ 1,265,000₪ 1,311,0004%18%17%
ראשל"צ₪ 1,136,000₪ 1,251,000₪ 1,277,0002%12%18%
רחובות₪ 1,010,000₪ 1,093,000₪ 1,125,0003%11%14%
תל אביב₪ 1,757,000₪ 2,261,000₪ 2,312,0002%32%36%
ממוצע3.2%17.2%21%

הערה: חלק מהשונות הקיימת במחיר בערים השונות נובעת מהבדלים פיזיים בבינוי, כך למשל הגיל הממוצע של המבנים בחיפה גבוה בהשוואה לאשדוד, ראשון לציון ונתניה, שבהן שכונות חדשות הבנויות ברמת פיתוח ותכנון גבוהים.

מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הסוציואקונומיים והפיזיים בין הדירות בעיר.

לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בתל אביב, ירושלים וחיפה, שבהן רמת שונות גבוהה, אשר מצביעה על הפער, שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים מודיעין ורחובות, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסיה שבערים אלו ומהטרוגניות מועטה יחסית של איכות הבניה.

הסבר למגמות בשינויי המחירים שנצפו:

  1. על מחירי הדירות משפיעים משתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח. אולם נראה, כי המלאי הנמוך של דירות חדשות בלתי מכורות, של כ – 13,000 דירות הוא הגורם המשפיע ביותר ומביא ללחץ מתמשך לעליה במחירי דירות.
  2. מצד הביקוש, לעומת זאת, קיימים משתנים רבים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להתגברות צמיחה, ציפיות לעליה בשער הריבית הריאלי וצפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות. נראה כי השפעתם של גורמים אלה יחד חלשה ביחס להשפעת נתון ההיצע.
  3. קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: התנודתיות בשער החליפין של השקל מול הדולר האמריקאי, (השפעת משתנה זה חלשה לנוכח מגמת ההתרחקות של הציבור מההצמדה של מחירי הדירות לדולר, שינויים בסטנדרט הבניה, ציפיות לאינפלציה (שמגבירה את הרצון להשקיע בנכסים ריאליים) ועוד.

לסיכום :

  1. בערים שבהן נותחו מחירי העסקאות ברבעון השני של שנת 2010 בהשוואה לרבעון שלפניו, נצפתה מגמת עליה בשיעור ממוצע נומינלי שקלי של כ- 3.2%. בתקופה זו עלה אינדקס המחירים הכללי ללא דיור בשיעור של כ- 0.9%.
  2. בשנה החולפת, מאז הרבעון השני של שנת 2009 ועד לרבעון השני של 2010 עלו המחירים שקלית נומינלית בערים שנסקרו בשיעור ממוצע של 17.2% (בתקופה זו עלה מדד המחירים לצרכן ללא דיור בשיעור של 2.2%).
  3. תנופת מחירי הדירות איננה תואמת לרמות ההכנסה הקיימות במשק, תנופה זאת מגדירה מחדש את אוכלוסית רוכשי הדירות ואוכלוסית לווי משכנתא.

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות

    השם שלך (חובה)

    האימייל שלך: (חובה)

    נושא

    ההודעה שלך

    אהבתם? שתפו…

    לשיחה עם יועץ משכנתא התקשרו עכשיו 072-2118686

    Facebook

    אהבתם? שתפו...Share on Facebook
    Facebook
    Tweet about this on Twitter
    Twitter
    Share on LinkedIn
    Linkedin
    מעבר לסרגל הכלים