‎כ״ב באייר ה׳תשפ״ב‎

23 מאי 2022

מה לעשות שהבנק פועל למימוש המשכנתא ?

מקרה אחר הוא כאשר אדם משכן דירתו לטובת חוב של אחר וזה האחרון לא עמד בהסכם כלפי הבנק. או אז פועל הבנק למימוש הנכס. על-פי הסכמי ההלוואה רשאי הבנק לפתוח בהליכים כנגד החייב או הממשכן ולהגיע עד פינויו מהדירה ומכירת הדירה למרבה במחיר. להליכים אלו מצטרפת ריבית פיגורים והוצאות משפטיות שעלולות להיות אף גבוהות מסכום ההלוואה המקורית.

מה צפוי לחייב העומד בפני הליכי מימוש דירת מגוריו?

חשוב לדעת כי לאור המצב האמור, הוחלט להכניס תיקון לחוק הנקרא חוק הגנה על נוטלי הלוואות לדיור (תיקוני חקיקה), התשס"ב-2002, ובו מפורטים התנאים שבהם יוכלו הנושים לבצע משכנתא על דירת מגורים המשמשת למגוריו של יחיד או לממש משכון על זכויות בדירת מגורים, כאמור בהליכי הוצאה לפועל.

אם נקבע בהסכם ההלוואה המובטח במשכנתא כי החיוב ייפרע בתשלומים, ניתן להגיש את הבקשה לביצוע משכנתא אם חלפו שישה חודשים ממועד התשלום הראשון שלא שולם על ידי החייב וכן, התשלום לא שולם עד תום ששת החודשים האמורים. לעניין זה, כל תשלום ששולם בתוך ששת החודשים האמורים ייזקף על חשבון התשלום הראשון שלא שולם על ידי החייב.

הבקשה לביצוע משכנתא על דירת המגורים תוגש תחילה לביצוע החוב שבפיגור ויצוין בה מלוא חוב ההלוואה. באזהרה שתישלח לחייב הוא יוזהר כי אם לא יפרע את החוב שבפיגור, יהיה הזוכה זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים.

החייב רשאי להודיע לראש ההוצאה לפועל, בתוך 20 ימים מיום המצאת האזהרה, שהיא גם התקופה שבה ניתנת לחייב אפשרות להגיב על פתיחת תיק הוצאה לפועל נגדו, על רצונו למכור בעצמו את דירת המגורים לצורך פירעון מלוא חוב ההלוואה. וזאת כדי לאפשר לו למכור את דירת המגורים במחיר גבוה ככל האפשר.

הודיע החייב על רצונו למכור את דירת המגורים, יודיע ראש ההוצאה לפועל על עיכוב הליכי ביצוע המשכנתא לתקפה של 90 ימים מיום קבלת ההודעה. וזאת בתנאי שהחייב הבטיח את פרעון מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד המכירה. לפי הוראות ראש ההוצאה לפועל, לא תימכר דירת המגורים אלא לאחר קבלת אישורו.

חרף הכללים המפורטים לעיל, בדבר הגשת בקשה לביצוע החוב שבפיגור ובדבר מועד הגשת בקשת הביצוע, רשאי הזוכה, הבנק, בכל אחד מהמקרים הבאים להגיש בקשה לביצוע מיידי של משכנתא על מלוא חוב ההלוואה ולא רק על החוב שבפיגור. וזאת כאשר החייב עזב או עומד לעזוב את הארץ ; החייב הונה את נושיו או כי בכוונתו להונות אותם ; בבעלות החייב או בבעלות משותפת של החייב ושל בן משפחתו הגר עמו, דירה אחרת היכולה לשמש למגורים ; נתמנה כונס נכסים לדירת המגורים בהליך אחר ; ניתן צו כינוס של כלל נכסי החייב בהליך אחר ; מדובר בהסכם הלוואה בו נקבע כי החוב יפרע בתשלומים, וסכום התשלומים שטרם נפרעו, בתוספת ריבית פיגורים, עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה.

מה הם החובות המוטלות על הבנק כלפי נוטלי משכנתאות?

חשוב להבין כי בתי המשפט קבעו שוב ושוב כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו, דוגמת שטר משכנתא. ואולם, הבנק נושא כלפי לקוחותיו, ובכללם הממשכן נכס כערובה לחיוב, בחובות מיוחדות, החלות עליו מכוח חקיקה רבה בתחום הבנקאות ופסיקה ענפה שראתה אור בתחום זה. מתוקף חובות אלה הבנק מחויב שלא להטעות את מקבל השירות-הלקוח, הערב או הממשכן. לגלות כל פרט בעל חשיבות לשירות הניתן ואת הסיכונים הכרוכים בו. ליתן השירות בנאמנות ובזהירות ראויה ולנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בעת מילוי תפקידיו.

נפסק כי בכל מקום בו הבנק מחתים אדם על ערבות או משכנתא, שנועדו להבטחת חובותיו של אדם אחר, עליו להגדיר, בשפה ברורה ופשוטה את היקף הסיכון. חובה זו, מוטלת על כתפי הבנק, גם שעה שהמסמכים נחתמים בפני עו"ד חיצוני ועליו לוודא, כי הדברים אכן הוסברו כדבעי וכי הובנה נפקותם.

יובהר כי חובת הגילוי המוטלת על בנק כלפי לקוחותיו היא רחבה יותר מזו המוטלת על צדדים לחוזה רגיל, ובייחוד כאשר מדובר בגילוי עובדות הקשורות קשר ישיר למהות העסקה.

נפסק כי על התאגיד הבנקאי להסביר ללקוח הנוטל משכנתא את הפרטים הבאים: המידע הרלוונטי לצורך קבלת ההחלטה האם לחתום על מסמכי השעבוד, אם לאו; משמעות החתימה על מסמכי השעבוד; גובה החוב של החברה שלהבטחתו נדרשה לשעבד את הנכס; גובה הריבית שהוא גובה בעד החוב של החברה; הצפי האפשרי למימוש הנכס המשועבד; מצב הביטחונות שהוחזקו בידיו עובר לחתימה על מסמכי השעבוד.

גילוי כל המידע הרלוונטי מתחדד דווקא במקום שבו מדובר באדם שנדרש לשעבד את זכויותיו לטובת חובות בן-זוגו. במצב כזה, קיים חשש שהחייב לא יפרט את מלוא התמונה בפני בן-זוגו, בין אם משום הצורך הדחוף להשיג בטוחה שתאפשר לו להמשיך בעסקיו, ובין אם משום שאין בידיו את מלוא המידע. מנגד, הבנק מחזיק בידיו את מלוא המידע על מצב החשבון של החייב ואין כל מניעה שימציא את המידע לבן-הזוג הנדרש לשעבד את זכויותיו להבטחת חובות החייב.

בתי-המשפט קיבלו לדוגמא טענת תובעים מקום שהבנק לא הסביר דבר על משמעות החתימה על מסמכי השעבוד, לא פירט את גובה החוב של החברה שלהבטחתו נדרשה לשעבד את הנכס, לא פירט את גובה הריבית שהוא גובה בעד החוב של החברה ולא פירט את מצב הביטחונות שהוחזקו בידיו עובר לחתימה על מסמכי השעבוד.

מהם הצעדים שיש לעשות כאשר עומדים בפני מימוש בית מגורים ?

הצעד הראשון שיש לנקוט הנו איתור הסיבה בעטייה מבוקש מימוש המשכנתא. לדוגמא כאשר מדובר באנשים פרטיים חשוב להבין מדוע סורבו הוראות הקבע ו/או התשלומים השוטפים. או אז יש לבדוק היטב את מסמכי הבנק ולראות האם בדין החל הבנק בהליך המימוש. כך גם יש לבדוק היטב את מסמכי המשכון לרבות חתימות הערבים והממשכנים ולוודא כי אכן לממשכנים ולערבים הוסבר על אילו מסמכים הם חותמים וכי הבינו את עסקת המשכנתא. רצוי בכל מקרה לפנות למומחה בתחום חישובי ריביות אשר יבדוק האם הבנק נהג בהתאם למוסכם ומה מועד וסכום הפיגורים.
נבקש לציין כי משכון נכס מגורים הנו צעד משמעותי ביותר עבור הממשכן. לא זו אף זו במרבית המקרים מדובר בעסקה הגדולה ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ולפיכך חשוב ביותר כי הבנק יפעל ליתן הסבר ממצה ורחב ככל שניתן באשר לחובות הממשכנים ופריסת כל ההיבטים הכרוכים בעסקת המשכון לרבות הסבר מפורט בדבר הסיכונים באי עמידה בתשלומי ההחזר. נבקש מהבנקים לגלות בגרות ולהתעלות מעל שיקולי רווח ותחרות ולפעול בגילוי מלא, הגם שייתכן ויפסידו עסקה אחת או יותר.

על המחבר -עו"ד גלעד נרקיס

הבעלים והמייסד של גלעד נרקיס – משרד עורכי-דין, המתמחה בתחום בנקאות. המשרד מייצג בעיקר לקוחות פרטיים וחברות בתביעות כנגד בנקים. הנו העורך של האתר www.bankim.biz  ומרצה בתחומי התמחותו במוסדות שונים

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות

    השם שלך (חובה)

    האימייל שלך: (חובה)

    נושא

    ההודעה שלך

    אהבתם? שתפו…

    לשיחה עם יועץ משכנתא התקשרו עכשיו 072-2118686

    Facebook

    אהבתם? שתפו...Share on Facebook
    Facebook
    Tweet about this on Twitter
    Twitter
    Share on LinkedIn
    Linkedin
    מעבר לסרגל הכלים