‎כ״ד באייר ה׳תשפ״ב‎

25 מאי 2022

מותק , הבית התכווץ.

הבית הפיננסי | 13.07.2009
מיכאל וליאורה רכשו דירת 4 חדרים בירושלים לפני כשנה, במחיר של 940 אלף שקל. כחצי שנה לאחר מכן רכש זוג חברים שלהם איציק וורד, דירת 5 חדרים בפרויקט סמוך ושילמו עבורה 1.1 מיליון שקל. להפתעת שני הזוגות דירת 4 החדרים של מיכאל וליאורה מרווחת הרבה יותר מדירת 5 החדרים: הסלון, המטבח, פינת האוכל ואפילו חדרי השינה היו גדולים יותר באופן משמעותי. לאחר בדיקה דקדקנית הסתבר שדירת 4 החדרים משתרעת על 110 מטר מרובע, ודירת 5 החדרים גדולה ב-8 מ"ר בלבד, מה שאומר שקרן וגל שילמו תוספת תשלום של כ – 160,000 ש"ח עבור 8 מ"ר. ולא מדובר כאן בזוג שנפל קורבן לעוקץ מתוכנן אלא חברת הבניה שתכננה דירת 5 חדרים על פי החוק,רק עם חדרים קטנים יותר.

כמובן שצריך לקחת בחשבון את : רמת גימור הדירה, מרפסות, חניה, מחסן ומעלית כאשר אנו רואים לנכון להשוות מחיר דירה אחת למחיר דירה שנייה.  כמו תמיד, עניין בניית דירות עם חדרים קטנים הוא נושא של היצע וביקוש : בשנים האחרונות ניכרת עלייה בביקושים לדירות גדולות של 5 חדרים וירידה קלה בביקושים לדירות 4 חדרים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2007 היו 52% מהדירות החדשות שנמכרו בדירה פרטית דירות של 4 חדרים, 33% מהדירות היו דירות 5 חדרים ו-4% דירות של 6 חדרים או יותר.

ב-2008 השתנתה מעט המגמה וניתן לראות שדירות 4 חדרים היוו 47% מהדירות שנרכשו, דירות 5 חדרים היו 36% ו-6% היו דירות 6 חדרים ויותר.

יש לזכור כי בעקבות חדירת המחשב והאינטרנט לחיינו,והפחתת היציאות מהבית למקומות בילוי ציבוריים, מוקד הבילוי של הילדים, עבר בשנים האחרונות מהחוץ אל פנים הבית. הילדים כיום נדרשים לשטח גדול יותר עבור מחשב, טלוויזיה, אחסון וכן עבור אירוח של חברים.

לאחרונה יצאו תקנות חדשות המחייבות את הקבלנים ליישר קו ולהציג את שטח הדירה בהתאם לקריטריונים זהים, כמו הכללת שטחו של חדר המדרגות או הלובי – אם ישנו כזה בחישוב. ובנוסף רוכשי דירות יכולים כיום להשוות דפרה לפרה, ומתחילים להפנים את ההבדל בשטחים בין דירה לדירה ולא רק במספר החדרים.

אותו השטח, יותר דירות

כיום יש פחות דירות טיפוסיות וכל דירה מסודרת באופן אחר לגמרי, בפרויקטים המיועדים לרכישה בידי משקיעים שישכירו את הדירות ולא יגורו בהן, למשל, אנו מבצעים תכנון פונקציונאלי, קומפקטי, מקסימום דירות על מינימום שטח, על מנת למקסם את הרווחיות לקונה.

סביר להניח ששוכר ממוצע לא ישלם עוד 200 דולר בשביל מטבח או סלון גדול יותר. גם בדירות עממיות המיועדות לזוגות צעירים או דירות מעבר, מתוכננים שטחים לא גדולים על מנת לאפשר מחירים נוחים. לעומת זאת, כאשר מדובר בדירות המיועדות למשפרי דיור שהחליטו שהגיע הזמן לעבור מדירת שיכון לבית חלומותיהם, שם כבר יש ציפייה של הרוכשים לשיפור רציני בגודל החדרים.

בדירות הנחשבות "סטנדרטיות" :

  • שטח החדרים הממוצע נע כיום סביב ה-9 מ"ר.
  • כאשר גודל מינימאלי של חדר הוא 8 מ"ר.
  • יחידת ההורים מגיעה לכ-11 מ"ר נטו במקסימום.
  • הסלון ינוע סביב ה-25 מ"ר בקירוב.

בדירות יוקרתיות ומפנקות המיועדות למשפרי דיור :

  • חדרי השינה ינועו סביב 11 מ"ר נטו.
  • יחידת ההורים תגיע לכ-15 מ"ר בממוצע .
  • הסלון לכ-30 מ"ר נטו.

למה הצטמקו הדירות

בתחילת שנות ה-90 בשנות העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, אושרה ביוזמת מנכ"ל משרד הראש הממשלה דאז, שמעון שבס, הקלה שאפשרה לקבלנים לבקש להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקט ב-20% מעבר למה שאושר בתוכנית בניין העיר הקיימת.

התנאי: לעשות זאת מבלי לשנות את שטח הפרויקט. קבלנים מנצלים עד היום את ההקלה הזו, המכונה בענף "חוק שבס" ובונים יותר דירות על אותו שטח, קטנות יותר ובעלות החדרים צפופים יותר.

ההקלה הזו יוצרת דילמה תמידית אצל הקבלנים: האם לבנו יותר דירות בשטח מצומצם, או לאפשר דירות מרווחות.

קיימים כיום בעיקר באזורים כמו צפון תל אביב דווקא הקבלנים שלא מנצלים את חוק שבס ובונים דירות מרווחות יותר ולמרות זאת מצליחים למקסם את הרווחים מהפרויקט.

רוב הצרכנים מבינים ששטח הדירה משמעותי יותר ממספר החדרים. הפער בין דירת 5 חדרים רגילה בשכונת רמת אביב החדשה לדירת 5 חדרים גדולה, שיש בה גם מרפסת של 40 מ"ר עשוי להגיע ל100- אלף דולר.

מה קובע החוק?

  • חוק התכנון והבנייה קובע את כי שטחו המינימאלי של חדר (בדירה של שני חדרים ומעלה) ל-8 מ"ר לחדר, כאשר חדר אחד בדירה חייב להיות מעל ל 12 מ"ר.
  • אמבטיה חייבת להיות בשטח של לפחות 2.5 מ"ר.
  • חדר שירותים בשטח 1.1 מ"ר.
  • מטבח – 6 מ"ר.
  • חדר שמידותיו בין 6 מ"ר ל-8 מ"ר הינו חצי חדר בהגדרתו.

לכן בעת רכישת הדירה יש לבדוק את התוכניות היטב על מנת שלא לגלות כי שילמת על דירת 4 חדרים אך בפועל היא למעשה דירת 3 חדרים כי חדרי השינה מוגדרים רק כחצי חדר.

רוב הקבלנים כיום בונים חדרי שינה גדולים בגודל של כ-12 מ"ר, וחדר ההורים זוכה לכינוי "יחידת הורים", וכולל גם חדר אמבטיה וחדר ארונות, על שטח של כ-15 מ"ר.

התקנות שקידמה לאחרונה התאחדות הקבלנים, גם לגבי הגדלת שטחו של הממ"ד וגם לגבי המרפסות החופפות, כלומר הממוקמות זו מעל זו, ולא בדירוג, הביאו לגידול בפועל של הדירות החדשות שנבנות כיום.

כך למשל, הממ"ד גדל מ-5 מ"ר ל-9 מ"ר לא על חשבון השטח העיקרי של הדירה ובכך גדלה הדירה כולה בכ-4 מ"ר.

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות

    השם שלך (חובה)

    האימייל שלך: (חובה)

    נושא

    ההודעה שלך

    אהבתם? שתפו…

    לשיחה עם יועץ משכנתא התקשרו עכשיו 072-2118686

    Facebook

    אהבתם? שתפו...Share on Facebook
    Facebook
    Tweet about this on Twitter
    Twitter
    Share on LinkedIn
    Linkedin
    מעבר לסרגל הכלים