‎כ״ה באייר ה׳תשפ״ב‎

26 מאי 2022

צינון שוק המשכנתאות

חג החירות בפתח? בנק ישראל שוקל דווקא להגביל עוד יותר את החופש הכלכלי של אזרחי מדינת ישראל!

 

אם שוקלים צעדים מקרו יציבותיים: עדיפה הפרשה ענפית מיוחדת במקום משכנתא מהונדסת (או במילים אחרות, עדיף להקטין במעט את תזרימי הדיבידנדים לבעלי ההון במקום להיכנס לכיס ולשיקולים הכלכליים היום-יומיים של אזרחי המדינה).

 

לאור הסיכון הרגולטורי בענף המשכנתאות אנחנו ממשיכים להעדיף את בנק לאומי ובנק הפועלים על פני בנק מזרחי במיוחד על רקע ההתרחבות המרשימה באשראי העסקי בחודשים האחרונים.

 

בשנים האחרונות, בעקבות המשבר של 2008, בנקים מרכזיים סביב העולם מרבים להתעסק בסיכונים מערכתיים במערכת הפיננסית ובדרכים לטפל בהם מבחינה רגולטורית. באנגלית המציאו ביטוי מיוחד לסוגיה הזאת- MACRO PRUDENTIAL REGULATION (ובתרגום גרוע לעברית, צעדים מאקרו יציבותיים).

בעקבות העלייה החדה במחירי הנדל"ן, רוב תשומת הלב של בנק ישראל בתחום המאקרו יציבותי מופנית לנדל"ן למגורים. עפ"י ערוץ 2, בנק ישראל שוקל להכריזבקרוב על מגבלות נוספות בגין משכנתאות חדשות. הבנק המרכזי שוקל להגביל את נתח הריבית המשתנה במשכנתא ל-30% עד 40% בלבד מערך המשכנתא (במקום ממוצע של כ-60% הנהוג היום). הצעד השני אותו שוקלים בבנק ישראל, הוא קביעת תקנה במסגרתה תתאפשר נטילת משכנתארק עד לתקרה של 50% מערך הנכס (במקום הממוצע של כ-70% הנהוג היום).

לדעתנו, אם הדיווח אכן נכון, מדובר במהלך שגוי ביותר ע"י בנק ישראל – הן מבחינה כלכלית והן מבחינה פוליטית. הרי אנחנו חיים במדינה דמוקרטית בה מותר לשני צדדים (הלווה והמלווה) לקבוע את תנאי ההלוואה ביניהם. בלשון משפטית העיקרון הזה נקרא "חופש החוזים" ובית המשפט ממעיט להתערב בחוזה שסוכם באופן חופשי ע"י הצדדים.

אמנם קיים אינטרס חברתי מובהק לא לאפשר לאנשים להתאבד מבחינה כלכלית (שהרי הנטל בסופו של דבר נופל על אזרחים אחראים) ולכן ראוי להגביל את היקף המשכנתא לרמה סבירה גם אם הדבר כרוך בפגיעה מסוימת בחופש הכלכלי של הפרט. אולם, מגבלות המשכנתאות בארץ הינן כבר בין המחמירות בעולם (הן מבחינת שווי הלוואה לנכס והן מבחינת אחוז המשכנתא בריבית משתנה). לשם השוואה, ברוב המדינות המפותחות משכנתא בריבית משתנה בשווי של 80% מערך הנכס נחשבת לאשראי סולידי.

לא נתפלא לראות משבר קואליציוני אם בנק ישראל אכן יטיל מגבלות חדשות שהרי הדבר פוגע באופן ברור ביכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה (ובשונה ממדינות מפותחות אחרות, מבחינה דמוגרפית הזוגות הצעירים במדינת ישראל מהווים כח פוליטי משמעותי)

 

גם מבחינה כלכלית, מדובר בטעות ממדרגה ראשונה. הרי בנק ישראל מנסה לצנן את הביקוש לדירות. אולם, צעדים אלה עלולים להשפיע באותה מידה על ההיצע של הדירות. איזה קבלן ייקח על עצמו את הסיכון לבנות דירות חדשות אם למחרת בבוקר בנק ישראל יטיל מגבלות נוספות על המשכנתא או אולי אם להקצין יאסור כליל על הקונים לקחת הלוואה לצורך רכישת דירה. הצעדים של בנק ישראל עלולים לנטרל במידה רבה את מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדירות. במקום לבנות, הקבלנים עלולים להעדיף לשבת על עתודות קרקע שרכשו במכרזים האחרונים. מה גם שבסביבה המאקרו כלכלית הנוכחית (שקל חזק שמאיים על הייצוא, כלכלה גלובלית לא יציבה) ראוי לעודד ביקושים מקומיים (כגון בנייה ורכישה של דירות) מה שאמור להפוך את המשק לפחות תלוי בעולם הרחב.

לכן, אם כבר שוקלים צעדים מאקרו יציבותיים, עדיפה הפרשה ענפית מיוחדת במקום משכנתא מהונדסת. הרי ברור לכולם שהסיכון באשראי בתחום המשכנתאות עלה מדרגה בשנים האחרונות ולכן ראוי ליצור כרית ביטחון במאזני הבנקים שתוכל לשרת אותם ביום סגריר. מספיק להתרכז בנתון אחד בלבד כדי להבין את הנחיצות של הפרשה ענפית כזו. בשנת 2003 בנק מזרחי הפריש 129 מיליון ₪  בענף הלוואות הדיור או כ-0.43% בגין תיק משכנתאות בהיקף של 30 מיליארד ₪. בשנת 2010 מזרחי הפריש רק 24 מיליון ₪ או כ- 0.04% בגין תיק משכנתאות בהיקף של 58 מיליארד ₪. אנחנו לא  טוענים שרמת ההפרשות צריכה לעלות פי עשרה ולחזור לרמות של 2003 (תקופה של מיתון עולמי, אינתיפאדה, ומלחמה בעירק) אבל אין ספק שראוי ליצור כרית ביטחון יותר עבה מזו הקיימת היום.

 

הפרשה ענפית תגרום פחות נזק מהתערבות בוטה בתנאי המשכנתאות. בנקים שחושבים לטווח הארוך ימשיכו לתת משכנתאות בתנאים יותר מקילים, כל עוד הם מעריכים שהלקוח יכול לעמוד בהחזרים. הרי הם יודעים שההפרשה הענפית תתבטל בעתיד ומדובר בהפרשה חשבונאית בלבד. התחרות בענף הבנקאות תגרור גם בנקים יותר ממוקדים בתשואה לטווח הקצר להמשיך לתת הלוואות לדיור על אף הפגיעה ברווח השוטף הנובע מההפרשה הענפית. גם במקרה שההערכות של הבנק (וגם של הלקוח) יתבררו כאופטימיות מדי, ניתן להסתמך על הרזרבה מההפרשה הענפית כדי למזער את הסיכון בנפילה עתידית בשוק הדיור. בינתיים, המשק יכול להגיע לצמיחה הפוטנציאלית שלו תוך ביקוש והיצע אופטימאליים בענף הדיור במקום להגביל את הצמיחה ע"י תקנות מלאכותיות.

 

לאור הסיכון הרגולטורי בענף המשכנתאות אנחנו ממשיכים להעדיף את  בנק לאומי ובנק הפועלים על פני בנק מזרחי במיוחד על רקע ההתרחבות המרשימה באשראי העסקי בחודשים האחרונים

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות

    השם שלך (חובה)

    האימייל שלך: (חובה)

    נושא

    ההודעה שלך

    אהבתם? שתפו…

    לשיחה עם יועץ משכנתא התקשרו עכשיו 072-2118686

    Facebook

    אהבתם? שתפו...Share on Facebook
    Facebook
    Tweet about this on Twitter
    Twitter
    Share on LinkedIn
    Linkedin
    מעבר לסרגל הכלים