‎כ״ד באייר ה׳תשפ״ב‎

25 מאי 2022

משבר הנדל"ן באדיבות ממשלת ישראל

מזה זמן רב לא נתקלנו בערפל כה כבד אשר הצליח החשיך את כל תחום הדיור. כל רוכשי דירות, בין אם הם זוגות צעירים או משפרי דיור, חוששים לעשות ולו את הצעד הקטן ביותר מהפחד שבצידו השני של הערפל ישנה תהום ללא תחתית. במסגרת כתבה מיוחדת זו אנו נעבור על כל : ההצעות, דעות, רעיונות, החלטות וסובסידיות בתחום הדיור. בכדי שנבין אחת ולתמיד האם היוזמה עובדת בשטח או פשוט עובדת עלינו.

שיווק קרקעות מסיבי
באדיבות שר השיכון אריאל אטיאס


תמצית ההצעה :
מאחר ישנו מחסור אמיתי וקיים לקרקעות לבנייה, מנהל מקרקעי ישראל נרתם במסגרת המאמץ הלאומי לבניית אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ.


הבעיה :
לא ניתן להציף את שוק הדיור ע"י שיווק קרקעות מאחר ומגמה זאת יוצרת צפיפות דיור אשר מחייבת מענה רחב של שירותים עירוניים ושירותיים קיהילתיים: גני ילדים, בתי ספר, חניונים. מאחר והרשויות אינם ערוכות הן מבחינת תקציבים והן מבחינת כוח אדם לא יהיה ניתן להרים פרויקט עצום ברמה שכזאת, תחת מחסור במשאבים בסיסים.

מסקנה : רעיון טוב, ביצוע לקוי.


קידום ועדות בנייה – סופר טנקר לבירוקרטיה
באדיבות ראש הממשלה, ביבי נתניהו


תמצית ההצעה
: הקמת ועדות דיור לאומיות (וד"ל), שמטרתן לעקוף את הבירוקרטיה של ועדות התכנון ולקדם את התוכניות בתקופה של 18 חודשים בלבד. במסגרת זאת, חלק מתוכניות הבנייה הנמצאות כיום בהליכי אישור של מוסדות התכנון, יאותרו ויסומנו כ"תוכניות להאצת הבנייה" לטובת יצירת מאגר של כ-50 אלף דירות המיועדות לאישור.


הבעיה
: בכדי להקים ועדות דיור לאומיות יש צורך במשאבים, 15 מליון ש"ח ליתר דיוק. ביום שלישי 17.05.2011 התקבלה הודעה שהוקצעו למשרד הפנים כ-20 תקנים וכ-63 יועצים.


מסקנה
: צעד בכיוון הנכון, תוצאות אין באופק.    


מכרזי מחיר למשתכן
באדיבות משרד הבינוי והשיכון


תמצית ההצעה
: מכרזים המבוצעים ע"י מנהל מקרקעי ישראל כאשר היזמים מציעים את המחיר הסופי שימכרו הדירות לזכאי משרד השיכון, כאשר המתחמים לבנייה ימסרו למציעים את המחיר הנמוך למ"ר, בכפוף לתנאי המבצע.  


הבעיה :
בכדי לקבל את המחיר למשתכן עליכם להיות בעלי "תעודת זכאות" משרד השיכון . תעודת זכאות ניתנת ל : זוגות ותיקים לרוב מעל גיל 30 ובאזורי עדיפות – מעל גיל 21 או עולים חדשים או למשפחה ברוכת ילדים ( הרבה אחים ואחיות ).
במילים אחרות עם אתם זוג צעיר ללא וותק נישואין ארוך ואין לכם יותר משנים או שלושה אחים אינכם זכאים, גם אם יש לכם ניקוד זכאות נמוך, רוב הסיכויים שבמכרז יבחרו את הזכאים עם הניקוד הגבוהה ביותר.  


מסקנה
: רעיון מצוין, ביצוע טוב, רק חבל שקיימת אפליה מגזרית הברורה.


סבסוד משכנתאות בפריפריה
באדיבות אריאל אטיאס ואלי ישי


תמצית ההצעה
: הטבה של 100 אלף שקל לזוגות צעירים שירכשו דירה בפריפריה. גם מי שלא יתגורר בעצמו במקום יקבל את ההטבה, שתהפוך למענק אחרי חמש שנים. הסכום יחולק בצורה הבאה : 60 אלף שקל יכלל בהון העצמי של בני הזוג יוענקו במסגרת הלוואה שתהפוך בהמשך למענק מקום, הסכום הנוסף של 40 אלף שקל יפחית את עלות הפיתוח לדירה מהסכום אותו נדרש לשלם הקבלן ובתנאי שיוכיח שמכר את הדירה לזוג מחוסר דיור.


הבעיה :
מדובר בישובי עדיפות לאומית א' הממוקמים בנגב ובגליל ונותרו בהם עתודות קרקע משמעותיות לשיווק. לפי הערכות, בין הישובים שייכנסו לרשימה נמנים: מעלות, עכו, כרמיאל, חצור הגלילית, נצרת, באר שבע, דימונה אופקים, שדרות, נתיבות, ירוחם וערד. לכן לא ניתן להבטיח לנו שהמענק לא יבלע אצל הקבלנים שינפחו את סכם הרכישה ב 30 – 40 אלף ש"ח ויגזרו עלינו קופון נוסף. נתינת סובסידיה איננו מענה אמיתי לבעיית מצוקת הדיור, אם המחירים ימשיכו לעלות הרי שהסובסידיה שווה ככוסות רוח למת.


מסקנה :
רעיון גרוע, סוג של אקמול לחולה סופני.


הגבלת הריבית המשתנה ל 33% מכלל ההלוואה
באדיבות דוד זקן המפחת על הבנקים


תמצית ההנחיה
: הגבלת חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לשליש מסך ההלוואה לדיור שמעמיד תאגיד בנקאי ללווה. המגבלה חלה על הלוואות חדשות לדיור בכל מסלולי הריבית המשתנה, שבהן הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים.


הבעיה
: צעד זה מצביע על חוסר אמון של בנק ישראל בניהול סיכונים של הלוואת המשכנתא הן ע"י בנקים למשכנתאות והן ע"י הצרכן הפרטי. הנחיה זאת מאלצת את הצרכנים המשכנתאות לקחת 66% מסך המשכנתא במסלולים צמודי מדד.


מסקנה
: יציבות טובה במחיר יקר.


ועכשיו לאחר שדנו בכל הרפורמות והנחיות למינן הגיע זמן לענות על כל השאלות הקשות שמטרידות את כולנו. רמז קטן, התשובות הרבה יותר פשוטות ממה שאתם חושבים.

מדוע, לפי השמאי הממשלתי, מחירי הדירות עלו בממוצע ב 29.4% בשנתיים האחרונות ?

בכדי לענות על שאלה זו אנו נבחן דירה ספציפית בשתי נקודות זמן : דירה בעיר מודיעין, בת 4 חדרים, 100 מ"ר – מחירה נכון לשנת 2009 – 1,000,000 ש"ח בממוצע. אותה דירה נכון לשנת 2011 שוויה הוא כ – 1,300,000 ש"ח בממוצע. ועל זה אנו שואלים מה נשתנה ? כושיה זאתי אומנם שמורה רק לחג הפסח אך הפעם נחרוג ממנהגנו.
*אולי עלויות הבנייה השתנו ? התשובה היא לא, עלויות הבנייה השתנו באחוזים בודדים.
*אולי האוכלוסייה השתבחה ? נכון לדצמבר 2008, לפי נתוני הלמ"ס, העיר מדורגת 8 מתוך 10, בדירוג החברתי-כלכלי. לכן אם הייתה עלייה משמעותית כתוצאה ממעמד חברתי כלכלי היא הייתה צריכה להתבצע לפני 2009.
*אולי העיר התפתחה ? אמת, העיר התפתחה ועדיין מתפתחת אך בשנת 2009 רוב התשתיות הגדולות כבר התייצבו, רק לתזכורת מודיעין החלה להתאכלס בשנת 1996.

אז מה באמת קרה ?? במילה אחת "המינהל" או אם תרצו "המדינה" ותרשו לי להרחיב…

בשנת 2009 לפי מכרז של מנהל מקרקעי ישראל מר/189/2008 – הקבלן הזוכה קנה את הקרקע בכ 52,289 ש"ח (ההתייחסות היא ל100 מ"ר) עם עלויות פיתוח של 136,837 ש"ח, סך עלויות הקרקע הם 189,126 ש"ח.
בשנת 2011 לפי מכרז של מנהל מקרקעי ישראל מר/344/2010 – הקבלן הזוכה קנה את הקרקע בכ 270,487 ש"ח (ההתייחסות היא ל100 מ"ר) עליה של 517% מלפני שנתיים, לעומת עלויות פיתוח של 198,566 ש"ח שעלו רק ב 45% , סך עלויות הקרקע הם 469,053 ש"ח. לצורך הבהרה מנהל מקרקעי ישראל הקפיץ את מחיר הקרקע במודיעין בכ – 250% בשנתיים האחרונות, ליתר דיוק 283,688 ש"ח.

להן מסקנותינו , מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת עלתה במודיעין בכ 300,000 ש"ח בשנתיים האחרונות כאשר 95% מכלל העלייה טמונה במכירת הקרקע ע"י המדינה. המדינה ומנהל מקרקעי ישראל הם אחראים הבלעדיים לעלית מחירי הנדל"ן במודיעין. קוראים יקרים אילו לא השערות ,מחשבות ,סקרים אילו מספרים חדים וברורים שלא ניתן להתווכח עימם.

האם הממשלה עוזרת לנו להילחם במחירי הדירות ?
כפי שהצלחנו להבין מהשאלה הקודמת הגורם העיקרי לכל הנזק הקיים מגיע מכיוון הממשלה וכרגע פתרון ישיר לספסור קרקעות אינו קיים. 


למה מחירי הדירות קפצו והשכירויות עלו בצורה מתונה ?
מחירי הדיור "התנתקו" ממד הדיור (אשר מגלם את גבוהה חוזי השכירות) מאחר והציבור הרחב לא יכול לשאת את עליית מחיר השכירות מ 2500 ל 3700 ₪ בעוד שניתן לקחת משכנתא ב 800,000 במקום 600,000  ע"י פתרונות מימון ( גריס, ריביות משתנות והורים נדיבים) . לכן מחירי הדיור הצליחו להרקיע ללא תמיכת השכירויות.

למה השמאי רואה עליה במחירי הדירות שהאוצר רואה ירידה ?
במשרד האוצר מתעקשים להתחשב רק במחירי הדירות החדשות לעומת השמאי הממשלתי אשר מסרב להתעלם מ 80% משוק רוכשי הדירות וכולל בדו"ח גם את שוק דירות יד שנייה. דו"ח השמאי הממשלתי הינו בראיה רחבה יותר ונכונה יותר של שוק הדיור. ברבעון הראשון של 2011 לפי משרד האוצר ישנו איתות של ירידת מחירים קלה במחירי הדירות החדשות, אל לנו לשכוח שהראשונים אשר עתידים להיפגע ממשבר הנדל"ן הן חברות הקבלניות.


אז לאן הולך שוק הדיור ?
על זה נדבר בחלק-ב' של הכתבה בשבוע הבא, אם נהנתם מהכתבה נשמח לקבל את תגובותיכם בדף הביפסבוק שלנו. נתראה בשבוע הבא…

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות

    השם שלך (חובה)

    האימייל שלך: (חובה)

    נושא

    ההודעה שלך

    אהבתם? שתפו…

    לשיחה עם יועץ משכנתא התקשרו עכשיו 072-2118686

    Facebook

    אהבתם? שתפו...Share on Facebook
    Facebook
    Tweet about this on Twitter
    Twitter
    Share on LinkedIn
    Linkedin
    מעבר לסרגל הכלים