‎כ״ה באייר ה׳תשפ״ב‎

26 מאי 2022

"משכנתא פנסיונית" – הסבר ואמת בפרסום

באדיבות ערך מוסף : אריאל ברזילי.

כל צרכני המדיה נחשפים לאחרונה לקמפיין פרסומי גדול של בנק מזרחי טפחות אשר מציע ללקוחות "משכנתא פנסיונית"  – שני מושגים שבעולם הכלכלי לקוחים משני עולמות תוכן שונים.

במאמר זה יודגם ויוסבר המושג "משכנתא פנסיונית" – או בשמו המוכר יותר (יחסית) – "משכנתא הפוכה".

"משכנתא הפוכה" – הינה פתרון כלכלי / מימוני ליצירת תזרים מזומנים שוטף / חד פעמי מנכס נדל"נ למגורים, לכל מטרה שהיא , כנגד שיעבוד נכס הנדל"נ לגוף פיננסי המתמחה בכך (בנק, חברת ביטוח ומוסדות פיננסיים אחרים) ומוצע בד"כ לאנשים שעברו את גיל 60 כדרך לשיפור גובה ההכנסות ורמת החיים שלהם לאחר פרישתם.

ההיגיון הכלכלי המסתתר מאחורי השיטה, הרווחת מאד בארה"ב, היא שלאנשים בגילאים הללו ישנה דירה/דירות בבעלות מתקופת עבודה/ירושה אבל בשל פנסיה נמוכה או סיבות אחרות  – סיוע לילדי המשפחה, מחיה שוטפת, הגשמת חלומות לפנסיה – כולם דורשים סכומי כסף משמעותיים, כאשר ההכנסה השוטפת, כאמור, היא נמוכה.

כנגד אותו שיעבוד לגוף הפיננסי המתמחה, ניתן לקבל הלוואה/משכנתא – אותה "משכנתא הפוכה". בניגוד למשכנתא רגילה אותה לוקחים בגילאים הצעירים היא, שצוינה לעיל, שהיא הלוואת "בלון" (הלוואה ההולכת וגדלה לקראת זמן הפירעון שלה בשל אלמנט הריבית), וצריך להחזיר אותה רק במועד הסיום – אשר נקבע מראש ע"י הלווים עצמם.

ההיגיון הכלכלי – כשם שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם כאן משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, במקרה של "משכנתא הפוכה" מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא נדרשת להחזר חודשי של תשלומי הקרן והריבית..

מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים (אך ביטוח המבנה של הנכס נדרש כמובן) ולא נדרשת בדיקת יכולת ההחזר של הלווה כפי שקיים במשכנתא רגילה – הנכס המשועבד הנמצא בבעלות הלווה הוא הבטחון להלוואה, ולוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים" על חשבון הנכס המשועבד תוך מיקסום רווחתם הכלכלית כפי שביקשו לעשות בצעד זה.

תהליך לקיחת משכנתא הפוכה עובר דרך הגשת בקשה דרך גוף פיננסי מתמחה, כאשר מדובר על נכס מגורים בבעלות, ללא חובות, עיקולים או שיעבודים אחרים, בדרך כלל בשווי מינימלי שיקבע הגוף הפיננסי המתמחה (וילווה בבדיקת שמאי מקרקעין מוסמך), ייקבע גובה ההלוואה המקסימלית בהתאם לגיל הלווה (כ 20% מערך הנכס לפי קביעת השמאי בגיל 65 – ועד לכ 50% בגיל 85 ), ייקבעו תנאי ההחזר של ההלוואה מראש, כאשר בדרך כלל תינתן האפשרות לפרוע אותה בכל נקודת זמן בעתיד ללא קנסות, והנכס נשאר בבעלות הלווה.

יתרונות "משכנתא הפוכה" ללווה:

1. השגת "נזילות" מדירת מגורים בבעלות –  כסף נזיל על דירת מגורים אשר נשארת בבעלות הלווה בשיעור מקסימלי של 20-50% משוויה.

2. החזר חודשי – אין דרישה להחזר חודשי וגם קיימת גם אפשרות ללווים לשלם את הריבית במהלך חיי ההלוואה ובכך להקטין את סכום החזר ההלוואה ביום פירעונה.

3. אורך חיי ההלוואה – משך חיי ההלוואה אינו מוגבל.

4. מטרת ההלוואה – אינה מוגבלת למטרה מסוימת כבמשכנתא רגילה.

5. פירעון מוקדם – ההלוואה ניתנת לפירעון בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם.

6. שווי נכס נמוך במימושו ביחס ליתרת ההלוואה – במקרה של גובה החזר הלוואה הגבוה מערך הנכס בפועל בעת מימושו – לא יידרש ההפרש מבעל הנכס/יורשיו.

חסרונות "משכנתא הפוכה" ללווה:

1. "הלוואת בלון" – סכום החוב בהלוואה גדל עם הזמן עקב ריבית דריבית – אפשרי בהחלט מצב עתידי בו רוב התמורה אשר תתקבל ממכירת הדירה לאחר שהקשיש עזב את דירתו לדיור מוגן/סיעודי או נפטר חו"ח תשמש לצורך החזר החוב לגוף הפיננסי וליורשים יישאר רק חלק קטן, אם בכלל משווי הדירה.

2. מורכבות ומשמעויות – במיוחד עקב משמעויותיו הכלכליות, לרבות בהקשר ירושה עתידית שערכה נשחק  מוצע לבצע, אם בכלל,  את המהלך הזה בידיעת הילדים / יורשים ובהבנת המשמעות הנוכחית והעתידית שלו. יש לזכור גם שקיימות הוצאות נוספות בהקשר החוזה, ייעוץ משפטי, שיעבוד, ביטוח מבנה וכיו"ב המוסיפים למורכבות בחינת הכדאיות העסקה הכלכלית האמורה..

3. גובה ריבית "משכנתא הפוכה" – כמו במשכנתא רגילה, גם כאן קיים כמובן אלמנט של מיקוח והשוואת נתונים בין הגופים הפיננסיים – אך יש לדעת כי בשל היתרונות של התהליך ללווה, ריבית המשכנתא ההפוכה מתומחרת מראש בהתאם, והיא גבוהה יותר ממשכנתא רגילה לתקופה מקבילה בכ 1% – כך שכדאיות המהלך הזה יכולה להשתנות לכיוונים כלכליים אחרים כחלופה – לדוגמה, מכירת הנכס ומעבר לשכירות רגילה / מוגנת כתחליף לצעד זה.

4. בחינת ההסכם המשפטי – כאמור לעיל, מדובר בעסקה כלכלית מורכבת שאינה נפוצה עדיין בישראל, החוזים אינם נפוצים ומוכרים כמו הסכמי המשכנתא הרגילה, ולכן יש להיעזר בעו"ד כדי לבדוק שלא מסתתרים בהסכם סעיפים מקפחים וחד צדדיים לרעת הלווה ו/או יורשיו – וכל זאת, ללא קשר לבחינת כדאיות העסקה הכלכלית כפי שהוצגה לעיל.

מאמר זה הינו כללי בלבד , ואין להסתמך עליו מעבר להנחות כלליות שצוינו בו.

אהבתם? שתפו...Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin
מעבר לסרגל הכלים