סייל סוף שנה – משכנתאות

כתבות נוספות בנושא משכנתאות:

ידידיה רפאלוב

כמה שזה נשמע מוזר, אפשר להשיג בסוף השנה תנאים טובים ומשופרים משמעותית ממה שנקבל במשך השנה, במאמר זה ננסה להסביר את הסיבות שגורמות לתופעה זו.

 התחרות בין הבנקים השונים

זהו קרב עתיק יומין ושמו הוא "מי יותר גדול?", הבנקים נלחמים ביניהם על מושג שנקרא "אחוז מהשוק". כל בנק רוצה לתפוס נתח שוק יותר גדול ממתחריו, לפעמים הוא מוכן לעשות את זה גם על חשבון רווחיות נמוכה יותר וכך יוצא מצב שלפעמים בנק אחד גדול יותר מהבנק השני אבל בפועל מרוויח פחות ממנו פר לקוח או בכלל. בסוף השנה התחרות הזו מתגברת כי הבנקים יודעים בדיוק מה נתח השוק שלהם והם רוצים לשפר מיקומים אחד על חשבון השני (תחשבו על טבלת כדורגל במחזור האחרון של המשחקים) ולכן כולם רוצים יותר את הלקוח ומוכנים להוריד ריביות בשביל לסגור אותו.

הדוחו"ת הכספיים של הבנקים

לכל בנק יש הנהלה והיא כמובן נמדדת לפי הישגים. כל מנכ"ל רוצה להשיג את ההישגים הכי טובים ולכן רוצה לשפר עמדות בסוף השנה. אם היעד שלו היה למכור 10,000 משכנתאות בשנה והוא צריך להגיע ליעד הוא יעשה הרבה (כולל הורדת מחירים) על מנת להגיע ליעד ולהציג דו"חות רווחיים. כמובן שלהנהלה ולמנכ"ל יש גם יעדי רווחיות והוא לא מעוניינים למכור "בזול" כי זה אומר להרוויח פחות, אבל לקראת סוף השנה "הרגל יורדת מעט מהברקס" והבנקים נוטים להוריד את הריביות.

משווקי הפרוייקטים והקבלנים

שוק המשכנתאות כידוע מושפע ישירות משוק הנדל"ן שקובע את הטון. עם כל הכבוד למשכנתאות, אם לא יהיו עסקאות נדל"ן הבנקים יישארו מחוסרי עבודה ולא יגיעו ליעדים שלהם, ואותו הסיפור שקיים בבנקים מתרחש גם אצל הקבלנים והמתווכים. כולם רוצים לסגור עסקאות לקראת סוף השנה, הקבלנים רוצים יותר עסקאות בשביל להציג מאזנים ודו,חות רווחיים יותר. המנכ"לים וההנהלות שלהם רוצות להציג מספרים טובים ונוטות לעשות מבצעים והנחות סוף שנה, כל זה גורם לעלייה בעסקאות (זה מתחיל אפילו בתחילת הרבעון האחרון של השנה). בשל ריבוי העסקאות נוצר לחץ ביקוש יותר גדול של משכנתאות ותסמכו על הבנקים שכשהם רואים ביקושים גבוהים הם יודעים לספק את הסחורה ורוצים לנגוס בכמה שיותר לקוחות (במובן החיובי של המלה, הרי הבנקים הם עסקים לכל דבר ותפקידם להיות הישגיים ורווחיים).

מעגל העסקאות

בנקודה זו של מעגל העסקאות ישנם שני פלוסים בשני מישורים שונים

1. 1. יתרון בעצם רכישת הדירה בסוף השנה, ללא קשר למשכנתא. בעקבות מעגל העסקאות.

ברגע שיש מספר רב יותר של עסקאות, בעקבות התנאים והריביות האטרקטיביים יותר בסוף השנה, כמו שפירטתי קודם, ממילה אותה משפחה שכרגע לצורך הדוגמה, משפרת דיור, זאת אומרת היתה להם דירת 4 חדרים, וכרגע הם לוקחים משכנתא לצורך המימון לרכישת דירת 5 חדרים, ימכרו את דירת ה 4 חדרים הישנה ומכיוון שהם זקוקים לכסף לצורך רכישת דירת ה 5 חדרים, מן הסתם יסכימו להתגמש מעט במחיר הדירה, ותופעה זו גורמת למשפחה אחרת שלצורך הדוגמה משפרת דיור מ 3 חדרים ל 4 חדרים להזדרז לרכוש את אותה הדירה, מכיוון שהמוכרים כרגע לחוצים ומוכנים להתגמש במחיר,

2. 2. יתרון בלקיחת משכנתא בסוף השנה בעקבות מעגל העסקאות.

כמו שראינו, בסוף השנה נוצר מעגל עסקאות שכל עסקה מולידה עסקה נוספת וגורמת לתנופה משמעותית בשוק הנדל"ן.

המנגנון הזה שעסקה אחת גוררת אחריה כמה עסקאות אחרות ושוב נוצר ריבוי עסקות שאומר ריבוי משכנתא שאומר לחץ של הבנקים לתפוס נתח שוק גדול יותר, ובשביל זה הם מוכנים לשפר את התנאים, לאשר לפעמים הלוואות שלא היו מאושרות בתקופה אחרת ולהוריד את הריביות.