עושים סדר במשכנתא – ומנפצים מיתוסים !

כתבות נוספות בנושא משכנתאות:

ידידיה רפאלוב

חושבים ללכת לבנק ליטול משכנתא?  

חשוב שלפני החתימה בבנק וביצוע העסקה המשמעותית בחייכם, תדעו את האמת על המשכנתאות בישראל. 

עשרה מיתוסים נפוצים על נטילת משכנתאות .

מיתוס מספר 1:  "הפרמטר החשוב במשכנתא- הוא גובה הריבית"

לא נכון –  גובה הריבית הוא כמובן פרמטר חשוב ומשפיע, אבל יתכן מאוד שנקבל מהבנק ריביות שיראו בעיננו כאטרקטיביות אבל אם נדע כיצד מחושבים לוחות הסילוקין,  נבין שהפרמטר החשוב והמשפיע ביותר על גובה ההחזרים שלנו הוא – סוגי המסלולים שנחליט לקחת

לדוגמה: אנו יכולים ללכת לבנק ולקבל חלק  מהמשכנתא בריבית משתנה כל 60 חודשים צמודה למדד המחירים לצרכן, בריבית של 2.2% , ל 30 שנה   נראה אטרקטיבי? זהו שלא!

ננתח לרגע ממה בנוי מסלול זה, "ריבית משתנה כל 60 חודשים צמודה למדד המחירים לצרכן "

ראשית,  הריבית במסלול זה אינה קבועה , בעוד חמש שנים תהיה תחנת עדכון ריביות, וגובה הריבית שתהיה במשכנתא שלנו תקבע על פי מספר  פרמטרים, שלגמרי אינם תלויים בנו

וכך יקרה חמש שנים לאחר מכן וכן הלאה למשך 30 שנה  והריבית שקיבלנו היום -2.2% כמובן שלא תהיה רלוונטית בעוד 5  10 ו 15 שנה ,אומנם הריבית גם יכולה לרדת וכך מסלול הריבית המשתנה ישחק לטובתנו , אבל למי שמעוניין לקחת סיכונים , ישנו מקום אחר לעשות זאת,- בורסה, ,אבל את   הבית שלנו  כל אחד מבין שלא כדאי לסכן בהשקעות שתוצאותיהן אינן תלויות בנו  כלל

מעבר לזה, הריבית במשק כרגע היא בשפל חסר תקדים כך שקשה להאמין שהריביות בעוד חמש או עשר שנים ירדו, כך שלא סביר שנרוויח משינוי בריבית, וככל הנראה שנפסיד

שנית, מעבר לריבית שאיננה קבועה, הריבית היא גם צמודה למדד המחירים לצרכן,  מדד המחירים לצרכן מתעדכן כל 15 לחודש והוא מושפע מסל המצרכים שאותו אנו צורכים, פירות, ירקות, דלק, ביגוד, וכן הלאה , זאת אומרת שברגע שמחירו  של אחד מהמוצרים או של כמה מהמוצרים שמשפעים על המדד, עולה, כך עולה המדד ומייקר את ההלוואה שלנו בצורה משמעותית ביותר

אמנם היום מדד המחירים לצרכן הינו כמעט אפסי ,אבל בראיה כוללת לטווח הארוך של  20 או 30 שנה בוודאי שהמדד יעלה

הממוצע לחישוב גובה המדד להלוואה של 30 שנה שכמובן איננו יכולים לצפות את התנודות והשינויים שיקרו במשך תקופה זו, הינו כמו בכל דבר, הממוצע של השנים הקודמות

ב 20 השנים האחרונות ממוצע האינפלציה עמד על בין 2.5% ל 3% , זאת אומרת שאם קיבלנו הלוואה בריבית צמודה למדד כדי לחשב את גובה הריבית שנשלם בפועל  אנו צריכים להוסיף 2.5% או 3%  לשיעור הריבית שקיבלנו,

לדוגמה קיבלנו הלוואה  בריבית של 2.2%  צמודה למדד אנו צריכים לחשב את זה כ 4.7% או   כ 5.2%

וכך בעצם מנצלים הבנקים את חוסר הידע של רוב האוכלוסייה וממליץ או מנתב את לקוחותיו למסלולים שנראים, בראיה פשטנית ,כזולים ואטרקטיביים, אבל במבחן התוצאה הם קטלניים.

מיתוס מספר 2:  "קודם משלמים את הריבית ואחר כך את הקרן"

לא נכון – ההלוואה בנויה כך שכל תשלום בנוי ממרכיב קרן וממרכיב ריבית, מה גובה הקרן ומה גובה הריבית,? זה כמובן תלוי באיזה מסלולים, ריביות, ותנאים, לקחנו את ההלוואה

מה שנכון, ברוב המקרים ובמיוחד בהלוואות צמודות מדד,  שבשנים הראשונות ,בדרך כלל עד חצי מתקופת ההלוואה מרכיב הריבית בהחזר החודשי גבוה ממרכיב הקרן

כך שחשוב לבנות את ההלוואה כך שבכל תשלום חודשי נשלם כמה שיותר קרן וכמה שפחות ריבית

מיתוס מספר 3: "מומלץ לפנות לבנקים בסוף השנה"

לא נכון –  בעבר היו יוצאים הבנקים במבצעים שונים על הלוואות משכנתא לקראת סוף השנה, ומורידים את הריביות. אולם  בשנים האחרונות התופעה הזו כבר אינה קיימת. הריביות בכל בקשה נקבעות על פי דירוג האשראי של הבקשה, המושתת בעיקר על שני פרמטרים: דירוג האשראי והקצאת ההון הנדרשת על ידי בנק ישראל. לכן לא ניתן לצאת במבצע גורף לכלל הלקוחות.

מיתוס מספר 4: "מדד תשומות הבנייה משפיע על תשלומי המשכנתא"

לא נכון –  אין משכנתא צמודה למדד תשומות הבנייה

יש משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן.

מדד תשומות הבנייה נמצא לרוב בחוזה הרכישה שעליו חותם הקונה מול הקבלן,                                                                                                                                            על לכן, אם מדד תשומות הבנייה עולה והחוב שלכם לקבלן גדל, מן הסתם שתאלצו לקחת  משכנתא  גדולה יותר  אבל אין השפעה ישירה של מדד תשומות הבניה לגובה ההחזרים

מיתוס מספר 5: " משכנתא היא הלוואה למגורים ולא לעסקים"

לא נכון – המילה משכנתא היא מהשורש משכון זאת אומרת שאנו ממשכנים נכס או חפץ מסוים כדי להבטיח למלווה שיקבל את כספו בחזרה מכיוון שבמידה ולא נעמוד בהחזרים ובהתחייבויות יממש המלווה – הבנק את הבטוחה – הנכס,

כך שבהחלט ניתן ליטול משכנתא לעסקים או לכל צורך אחר, אך כמובן שהתנאים יהיו שונים,

בהלוואה המיועדת לדיור, כמובן שנקבל את התנאים הטובים ביותר מכיוון שהכסף שאנו מעוניינים לקבל הינו למטרה הבסיסית ביותר – קניית בית

בהלוואה המיועדת לשיפוץ נקבל ריביות קצת יותר גבוהות

ובהלוואה לעסק, לטיול בחו"ל או מטרות נוספות נקבל ריביות גבוהות משמעותית, בשפה המקצועית ההגדרה היא, "הלוואה לכל מטרה"

כך שבהחלט אפשרי ליטול משכנתא לעסקים, ע"י משכון נכס קיים או ע"י משכון הנכס הנרכש, אך חשוב לזכור שהתנאים יהיו אחרים והריביות יהיו יקרות משמעותית

מיתוס מספר 6: "כדאי ליטול משכנתא עם החזרים נמוכים"

לא נכון – ככל שניקח את המשכנתא לתקופה יותר קצרה  ונשלם החזרים חודשיים גבוהים,  כך נשלם פחות, נשמע סותר? זהו שלא, בדיוק כמו שברור לנו שככל שנשכור דירה לתקופה יותר קצרה כך נשלם פחות, כך גם במשכנתא ככל שניקח את הכסף –ההלוואה לתקופה יותר קצרה כך נשלם פחות וכן להפך, מכיוון שבהלוואת משכנתא ובעצם בכל הלוואה אנו משלמים שכירות על הכסף, וככל שאנו שוכרים את הכסף לתקופה ארוכה יותר כך נשלם יותר

דבר נוסף שחשוב לדעת, ככל שניטול את ההלוואה לתקופה יותר קצרה כך נוכל לקבל ריביות יותר אטרקטיביות

כמובן שאם ההכנסות אינם מספיקות, נפרוס את המשכנתא לכמה שיותר שנים ולמינימום החזר חודשי כדאי שנוכל למצות את מקסימום הכסף שנוכל לקבל מהבנק לצורך רכישת הדירה

מיתוס מספר 7: "במשכנתא בריבית קבועה התשלום החודשי קבוע"

לא בהכרח נכון –  קיימים שני סוגים של הלוואה בריבית קבועה,

1. הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, במסלול זה  אכן ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.
2. הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד,  במסלול זה התשלום החודשי ישתנה בהתאם לשינויים במדד. בתקופות שבהן האינפלציה גבוהה, ההחזר החודשי יכול לעלות באופן משמעותי.

חשוב לבדוק היטב אם מציעים לכם בבנק הלוואה בריבית קבועה, צמודה למדד או לא צמודה למדד

כמובן שכמו בכל דבר, על מוצר איכותי ובטוח, שבמקרה זה הוא מסלול יציב שאינו משתנה – "ריבית קבועה לא צמודה ", נשלם יותר, זאת אומרת שהריבית שהבנק ידרוש על מסלול זה תהיה גבוהה מהריביות במסלולים אחרים שהינם פחות יציבים ובטוחים

מיתוס מספר 8: "צריך לבדוק את ההצעה הטובה ביותר בין הסניפים השונים"

לא נכון – אם רוכש דירה מגיש בקשה למשכנתא באחד מסניפי הבנק, הבקשה מופיעה במערכת הכללית, ולא ניתן להגיש בקשה נוספת בסניף אחר. כמו כן, מכיוון שלמודל דירוג האשראי יש השפעה גדולה מאוד על גובה הריבית, הפער בריביות בין הסניפים השונים יהיה קטן מאוד.

מעבר לכך אם לקוח שמעוניין במשכנתא יפנה ישירות לבנק ובמצבו הנוכחי ובצורה שהוצגו הנתונים שלו, הוא אינו עומד בקריטריונים של הבנק ומקבל "סירוב " יהיה קשה מאוד אחר כך לאשר לו הלוואה גם כאשר יפנה לאיש מקצוע

מיתוס מספר 9: "הבנק מציע לכולם את אותם תנאים"

לא נכון – הבנק מציע תנאים שונים לעסקאות שונות, וזאת בהתאם לפרמטרים כמו מטרת ההלוואה, אחוז המימון הנדרש, יחס ההחזר בין ההכנסה הפנויה להחזרים על המשכנתא, חוזק הלקוחות, הוותק שלהם באותו מקום עבודה, מספר הילדים מתחת לגיל 18,מיקום הנכס הנרכש, הקצאת ההון הנדרשת על ידי בנק ישראל ופרמטרים נוספים.

כמובן שחשוב לדעת איך להציג את הנתונים מול הבנקים כך שיראו טובים גם במקרים  שהם בעייתיים

מיתוס מספר 10: "סכום ההלוואה צריך להיות גבוה מהסכום שצריך"

לא נכון – סכום הלוואת המשכנתא אמור להיות ה"סכום שצריך". הקושי הוא בהגדרת "הסכום שצריך". כשמחשבים את הסכום, יש לקחת בחשבון, בנוסף למחיר הדירה, הוצאות נוספות כמו תיווך, עורך דין, שיפוצים, הובלות, מיסוי  ועוד