קבוצות רכישה הסיפור המלא

כתבות נוספות בנושא משכנתאות:

ידידיה רפאלוב

ראשית כל עלינו להבנין מהי קבוצת רכישה, קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם.

מטרת קבוצת הרכישה

מטרת קבוצת הרכישה היא הפחתת עלות הדירות לרוכשים פרטיים, ההפחתה נעשת באמצעות :

• חיסכון ב"רווח היזמי" של הקבלן כמו גם את עלויות המימון הפרסום והשיווק.
• ניצול יתרון הגודל.
• הפחתת המיסים המשולמים, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ.

חשוב לציין שאם אם רשויות המס לא ישתכנעו שחברי קבוצת הרכישה אכן פעלו בתום לב, יבוטלו הטבות המס.

לאחר רכישת הקרקע קבוצות רכישה מתקשרות עם חברה קבלנית לצורך בניית הפרויקט. לאחר השלמת הפרויקט, כל חבר בעמותה יקבל את יחידת הדיור שרכש, לרוב במחיר הנמוך ב- 10% עד 25% מהמחיר שהיו משלמים על הדירה, אילו היו רוכשים אותה מקבלן.

להלן השלבים :

השלב הראשון איתור קרקע, הקבוצה היא שמאתרת את הקרקע באזור ביקוש.

שלב שני גיוסת רוכשים הפוטנציאליים,  איתור הרוכשים בשונה מפרויקטים רגילים מתבצע בשקט מתוך מאגר רוכשים פוטנציאלים שקיים למשווקים, בשיטת 'חבר מביא חבר' ובמידת הצורך באמצעות פרסום מינורי.

שלב שלישי הקבוצה מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם. במיזם רגיל, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה. בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד.

שלב רביעי פונים הרוכשים לרשויות לאישור תוכניות הבנייה, ואז רוכש כל אחד מחברי הקבוצה חלק יחסי במגרש שהוקצה לו ומעביר את השטח על שמו בטאבו.

במסגרת קבוצת הרכישה חותמים הרוכשים בינם לבין עצמם על הסכם שיתוף וממנים מטעמם ועד או מנהל לפרויקט (עבור תשלום של 8%-5%). הוועד יוצא במכרז קבלנים, מאתר קבלן מבצע ומתנהל מולו עד לשלב הגמר. מבחינה פיננסית, משלם הרוכש תחילה עבור הקרקע ואת היתרה מעביר בתשלומים בהתאם לחוזה מול הקבלנים השונים ובדרך כלל לפי קצב התקדמות.

חשוב לדעת …

1. מכיוון שאתם מתחילים לשלם על הדירה כבר בשלב המכרז(שנתיים ויותר לפני קבלת המפתח) יכול והיווצר מצב שהסכום בפועל לא יהיה נמוך במידה ניכרת מהסכום שתשלמו ברכישת יחידת דיור במסלול המקובל. וכן לעתים בשל ההתלהבות, קבוצת רכישה נוטה לשלם סכום גבוהה יותר על הקרקע.
2.  בזמן בחירת הדירות עלולים להיווצר חיכוכים בין חברי הקבוצה.
3. במקרים רבים תשלם הקבוצה עלויות ניהול הנוגסות בחסכון ויכולות להגיע לעד 10% ממחיר הבנייה.
   

ולסיום כמה עצות לשוקלים להיכנס לקבוצת רכישה

• יש לבחון את תמחור הפרויקט ואת התשלום הנדרש עבור הקרקע.
• רצוי לבצע סקר עצמאי לבדיקת כדאיות העיסקה על כל מרכיביה.
• חשוב לוודא שמדובר אכן בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא בהפרדה מלאכותית של העסקה אחרת על חסכון המס שבניתם עליו, עלול לרדת לטמיון.
• לא להסתמך על הקלות בנייה מרחיקות לכת ולוודא שתוכניות הבנייה הן רציונליות וצפויות לאישורן החלק של הרשויות.לא נחמד לרכוש דירה בקומה 5 בבניין שקיבל אישור להקמת 4 קומות בלבד.

והחשוב מכל, יש לבדוק את זהות המארגן ואת הלווי הפיננסי והמשפטי שהוא מעניק, רצוי לבקש המלצות על פרויקטים נוספים שהיה מעורב בהם ולדבר עם הרוכשים.