רכישת דירה מקבלן

כתבות נוספות בנושא משכנתאות:

ידידיה רפאלוב

בטרם חתימה על חוזה או זיכרון דברים עבור רכישת דירה או בית מקבלן, חשוב לוודא מספר דברים על מנת למנוע בעתיד עוגמת נפש והוצאות מיותרות. במקרים קיצוניים ייתכן כי תמצאו עצמכם עם דירה לא גמורה או ללא דירה בכלל וכמובן ללא הכסף.

בשל העובדה כי מדובר בחוזה המונפק מצד החברה הקבלנית, מוטב שתישכרו עורך דין פרטי, אשר יבטיח את ביטחונכם ויבדוק את תנאי החוזה של רכישת דירה, שכן הסתפקות בעו"ד של החברה הקבלנית, עשוי להיות לרעתכם.

שלב ראשון – בבדיקת הקבלן או חברת הבנייה.

1. בדיקת רשיון קבלן.
2. סיווגו המקצועי וסיווג כללי.
3. וותק במקצוע .
4. פרויקטים קודמים.

רכישת דירה מקבלן דורשת מן החברה הקבלנית או הקבלן הבונה את הבניין או הדירה על פי חוק להיות בעל רישיון קבלן. רישיון קבלן מסווג את הקבלן סיווג מקצועי וסיווג כלכלי. משמעות הסיווג המקצועי היא הנחיה באילו ענפים מותר לו לעסוק ואילו הסיווג הכספי משמעותו היקף העסקאות והבניה שמותר לו להוציא לפועל.

בקשו מקבלן הבניין תחילה לראות את רישיון הקבלן וודאו כי רישיון זה בתוקף. וודאו כי הבניה המבוצעת עומדת בהיקף הסיווג של הרישיון. מומלץ אף לבקש מהקבלן לראות בניינים קודמים שבנה, לראות את רמת הגימור, לחקור אנשים בבניין לגבי הקבלן עצמו ועמידתו בהתחייבות שנתן להם.

שלב שני – זכויות בניה והיתרים.

1. בעלות הקבלן על הקרקע.
2. הקרקע ללא עיקולים.
3. תשלום היוון.
4. תוכניות בניין, דירה ומפרט טכני.
5. עיון בתכנית בנין ערים.

חשוב לבדוק אם הקרקע היא אכן בבעלות הקבלן. ניתן לבדוק זאת בלשכת רישום מקרקעין, יש צורך לוודא שאין עיקולים, שעבודים או משכנתא על הקרקע.

ישנם מקרים שהקרקע היא בבעלות המנהל, במקרה זה בדקו שהקרקע עברה היוון. היוון הוא תשלום חד – פעמי של דמי חכירה שנתיים עתידיים. למעשה היוון פוטר מדמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס ודמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס.

במידה ולא שולם תשלום ההיוון, בעלי הדירות יאלצו לשלם את דמי ההיוון, דמי הסכמה ודמי החכירה בעתיד. כמו כן, יש לבדוק את תוכנית הבניין, הדירה והמפרט הטכני בתוכניות הבניה המצויות ברשות המקומית.

עיון בתכנית בנין ערים, תוכל לספר לכם האם הבניין מיועד למגורים, אילו זכויות בניה יש בו, תוכלו לקבל מידע מקיף על מפגעים סביבתיים כגון מבני תעשיה, מתקני חשמל, תנועה סואנת, תוכניות עתידיות של פיתוח האזור וכיוצא בזאת.

לכל אלה משמעות מכרעת על איכות חייכם ורווחתכם. ישנם מקרים בהם יש הסכם בין בעל הקרקע לקבלן לבניית הבניין תמורת דירות, במקרה כזה תהיה רשומה הערת אזהרה במשרד המקרקעין. במקרה הנ"ל יש לבדוק את החוזה בין בעל הקרקע לקבלן, המהווה את עסקת היסוד. כמו כן, על הקבלן להציג אישורי מיסים על העסקה.

השלב השלישי – בדיקת החוזה עם הקבלן.

1. אחריות הקבל על הוצאות פיתוח.
2. מחיר דירה סופי, לפעמים קיימות הצמדות.
3. איסור על שינויים בדירה ע"י הקבלן. 
4. קביעת מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס.
5. הוספת הערת אזהרה
6. לבדוק את פרטי רכוש משותף.
7. הכנת חיבורים.
8. סעיף הוצאות פיתוח.
9. מועד מסירת הדירה וטווח החריגה.
10. הבטחת השקעה.

החלק השלישי בעת רכישת דירה מקבלן עוסק בחתימת ההסכם. הקבלן אחראי על הוצאות פיתוח, על התקנת מערכת חימום מים בבניין (סולארית), על חיבור הבניין למים, גז וחשמל, הוצאות פיתוח לפי דרישה של העירייה ועוד. וודאו שנושאים אלו רשומים בחוזה בצורה ברורה.

ודאו כי מחיר הדירה הנו סופי וכולל את כל ההוצאות הנלוות בעת רכישת דירה, כגון : מס ערך מוסף. לעולם אל תחתמו על חוזה רכישת דירה חדשה, המתיר לקבלן לעשות שינויים בחלל הדירה או לדחות את מועד הביצוע, ללא אישורכם.

 יש לדרוש כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס על שמכם באגף הרישום של מנהל מקרקעי ישראל ולוודא כי החוזה לא יכיל סעיף המונע מכם להוסיף הערת אזהרה לחוזה רכישת דירה, שכן קיומו של סעיף שכזה הנו בבחינת תנאי מקפח.

בעת רכישת דירה חדשה יש להקפיד ולבדוק מהם הפרטים אשר הוצאו מהרכוש המשותף והתווספו לדירות הבניין. בדקו איך ניתן להסדיר את עניין הרכוש המשותף בבניין, לרבות: מחסנים, כניסת הבניין, חניות, גג הבניין והגישה אליו. ודאו האם לקבלן יש חזקה על חלק מן השטחים המשותפים, וכמו כן במידה והנכם מבצעים רכישת דירה צמודת גג או גינה, וודאו כי אין על שטחה מתקנים של דיירים אחרים, לרבות: צנרת, דוודים, ביוב ועוד.

בעת רכישת דירה וודאו כי מחירה כולל את התשלום עבור החנייה, וודאו האם מדובר בחנייה הסמוכה לבניין מגוריכם, וודאו שמא מדובר בחנייה מקורה וציינו בסעיפי החוזה את מיקומה של חנייתכם.

וודאו אם הקבלן מחויב על סמך החוזה שנקבע בעת רכישת דירה כי יספק לכם חיבור לכבלים, גינון ואנטנת טלוויזיה או שמא הוא מחויב רק להכנת החיבורים. ומה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח (מדרכה, כביש, גדרות ועוד) והאם הוא מופיע בחוזה רכישת דירה.

יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר באופן מדויק את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה (שכן היתר חריגה שהוא למעלה משלושה חודשי חריגה, הנו מקפח). במידה וקיימים סעיפים של חריגה במועד העברת הדירה יש לוודא מהו גובה הפיצויים המגיעים לכם בגין חריגה שאיננה באשמת הקבלן. וכמובן יש לוודא כי כל חריגה מהמועד הקבוע בחוזה היא בבחינת הפרת חוזה.

בעת חתימה על חוזה רכישת דירה, וודאו כי מוכר הדירה לא יקבל למעלה מחמישה עשר אחוזים ממחיר הדירה, אלא במקרים בהם הבטיח את ההשקעה באמצעות הדרכים הבאות :

• מסירת ערבות בנקאית להבטחת כספיכם : וודאו עם עורך דינכם, כי בעת החתימה על חוזה רכישת דירה יופיע נוסח לערבות בנקאית וחד משמעית המבטיחה כי במקרים של עיקול הקרקע או הדירה בגין צו מינוי או פירוק כונס נכסים וצו קבלת נכסים, כספיכם יוחזר.
  
• וודאו כי הקבלן מבוטח בחברה מוכרת על מנת להבטיח את ביטחון השקעתכם הכספית במצבי סיכון.
  
• וודאו כי הקבלן שיעבד חלק מהקרקע או מהדירה במשכנתא, המבטיחה את כספיכם.
  
• וודאו כי הקבלן רשם הערת אזהרה לגבי הקרקע או הדירה באגף הרישום של משרד המקרקעין וכי לא רשומים על הקרקע עיקולים או שעבודים.
  
•  וודאו האם הקבלן העביר את זכות הבעלות על הדירה או הקרקע על שמכם,בהתאם לחוזה המכר וללא כל עיקול או שיעבוד של צד ג'.

הדבר החשוב ביותר הוא בטוחות המהווה הבטחת כספם של הרוכשים. הבטוחות צריכים להיות תואמות להוראת חוק הממכר. חוק המכר למעשה מבטיח את השקעת רוכשי הדירות. הדרך הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית, המבטיחה את כספי רוכשי הדירות, דרך נוספת היא פוליסת ביטוח או הערה אזהרה. במקרה ונחתם הסכם יש להקפיד להפקיד את הכספים בחשבון הספציפי של העסקה, חשבון ליווי, ולא חשבונות אחרים של הקבלן, על ידי העברה בנקאית, או בהמחאה עליה מצוין חשבון הליווי.

תהליך הבדיקה לעיתים ארוך ומייגע, אך הוא יבטיח לכם שהעסקה תתבצע על הצד הטוב ביותר כך שבסופו של התהליך תקבלו את המפתח לדירה המיוחלת.