שוק הדיור – הקיפאון צפוי להימשך

כתבות נוספות בנושא משכנתאות:

מאקרו:

|        מתחילה התאמה בשוק הדיור למגורים לביקושים החלשים. עם זאת, הקיפאון צפוי להימשך.

|        ריבית בנק ישראל לחודש מארס 2012, נותרה ללא שינוי ברמה של 2.50%.

|        שיעור האבטלה במשק המקומי ממשיך להפתיע לטובה.

|        במהלך שנת 2012, אנו צפויים לראות עלייה בשיעור האבטלה.

אגרות חוב:

|        השבוע, נמשכה המגמה המעורבת בשוק איגרות החוב, בבורסה המקומית. כל זאת, תוך מחזורי מסחר גבוהים בהשוואה לשבוע הקודם.

|        בחודש מארס צפוי משרד האוצר לגייס כ-5.5 מיליארד ש"ח.

|        בשוק הקונצרני, הנפיקו שמונה חברות חוב בשוק הסחיר בחודש פברואר, בהיקף של כ-2.6 מיליארד ש"ח.

לוח אירועים לשוק המקומי

שוק הדיור – תחילת התאמה בצד ההיצע

במדד המחירים לחודש ינואר 2012 התפרסם כי מחירי הדיור חזרו לעלות. דבר דומה קרה גם למחירי השכירות. מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.2% בחודש ינואר, לאחר שבחודשים אוקטובר 2011 – דצמבר 2011, נרשמה ירידה  של 1.5% במדד זה. גם במחירי הדירות חזרו ההתייקרויות (נתון מעודכן לחודש דצמבר – התייקרות של 0.2%), לאחר חודשיים של הוזלות מחירים. כך, קצב עליית המחירים השנתי הואט לרמה של 6.1% (דצמבר 2010 עד דצמבר 2011) מרמה של 7.1% בחודש הקודם (נובמבר 2010 עד נובמבר 2011).

אז מה עלינו לצפות שיקרה במחירי הדיור במהלך שנת 2012?

אם נתחיל מהשורה התחתונה, אזי לא צפוי הרבה. באופן כללי, האינדיקטורים המאקרו-כלכליים מעודדים המשך התמתנות בפעילות בענף, תוך הוזלת מחירים ברורה מעבר להתפתחויות שנרשמו בחודשים האחרונים. עם זאת, ישנם כבר אינדירטורים המצביעים על התאמת הפעילות בענף לסביבה הנוכחית ובראשם ירידה בהיקף התחלות הבנייה – אך ברור שלכך תהיה השפעה רק בעוד שנתיים (במיוחד, מכיוון מחירי השכירות).

הפעילות בענף ממשיכה להיות חלשה. הכמות המבוקשת של דירות חדשות (מספר הדירות שנמכרו ועוד מספר הדירות לבנייה פרטית שהחל בנייתן) לחודש ינואר, ירדה בהשוואה לחודש דצמבר (מנוכה עונתיות), וגם בהשוואה לממוצע בכל שנת 2011. גם בצד ההיצע, לפי דיווח של אתר המכירות Yad2, נרשמה עצירה בחודשים האחרונים במספר הדירות המוצעות למכירה, לאחר עליה חדה במהלך שנת 2011.

אינדיקטור נוסף המצביע על הבעייתיות בשוק הדיור היינו מספר חודשי ההיצע. מספר זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, נתון זה מייצג את מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה. על פי נתונים מנוכה עונתיות מספר חודשי ההיצע עמד בחודש ינואר על 10.4. אמנם פחות מהשיא, של השנים האחרונות, אשר נרשם בחודש ספטמבר 2011, (הנתון עמד על 11), אך עדיין גבוה משמעותית מהממוצע בשנתיים האחרונות.

התחלות הבנייה ברבע האחרון של 2011, שהסתכמו ב-7,997 יחידות, הצביעו על ירידה ברורה בהיקף, בהשוואה לשלושת הרבעים הקודמים (ממוצע של 9,479 יחידות לרבע) עם זאת, חשוב לציין כי עדיין מדובר בקצב הגבוה מקצב התחלות הבנייה החדשות הממוצע מאז שנת 2000 (ממוצע של כ-7000 דירות לרבעון).

כידוע, משך הבנייה של דירה ממוצעת בעשרים השנים האחרונות נע בין 22 ל-26 חודשים. כלומר, הזמן הממוצע בין תחילת בניית דירה עד גמר הבנייה הינו כשנתיים.

לפיכך, ניתן לצפות כי היקף גמר הבנייה ימשיך להיות גבוהה בטווח של השנתיים הקרובות.

חשוב לציין כי ישנם גורמים התומכים בהמשך פעילות ערה בתחום הדיור (או למתן את המגמות השליליות) והם: הריבית הנמוכה במשק מצבם האיתן של משקי הבית (שיעור אבטלה נמוך ועלייה של השכר הריאלי). עם זאת, העובדה כי קיימת אי בהירות גבוהה למדי בכל האמור למצב הכלכלי תקשה על התפתחויות חיוביות בענף בתקופה הקרובה.

ובכן, בטווח הארוך (מעבר לשנת 2012) מחירי הדירות ככל הנראה ירדו. עלויות מימון גבוהות יותר (ריבית בנק ישראל לא תישאר ברמה של 2.5% לנצח), והיצע דירות גדול יותר יביא לעלייה בהיצע וירידה קלה בביקוש. עם זאת, באשר למחירים בשנת 2012, נראה כי רב הנסתר על הגלוי, בעיקר עקב הכוחות המנוגדים על שוק זה.  

ריבית בנק ישראל.

ריבית בנק ישראל לחודש מארס 2012, נותרה ללא שינוי ברמה של 2.50%.

הגורמים שתמכו בהותרת הריבית על כנה לפי בנק ישראל היו :

(1) העלייה בציפיות האינפלציה, ל-2.5%.

(2) שיפור קל בנתונים המאקרו כלכליים שפורסמו בחודש פברואר – מדד הייצור התעשייתי, הפדיון בענפי המסחר והשירותים וייבוא התשומות.

(3) האופטימיותבשוקים הפיננסיים גדלה במידה מסוימת, ובארה"ב התפרסמו נתונים מקרו-כלכליים מעודדים.

מנגד, נתונים מאקרו כלכליים מעורבים בשוקים המתעוררים, באירופה וביפן, ורמות הריבית הנמוכות במשקים מובילים (והציפייה כי הריבית תיוותר ברמה זו לתקופה ממושכת) הם גורמים אשר עדיין מעלים חשש בבנק ישראל, ועשויים להוות שיקולים מובילים להפחתת הריבית בהחלטות הבאות.

בבנק ישראל ציינו כי, כרגיל, כי ההחלטה להותיר את הריבית ללא שינוי עקבית עם מדיניות ריבית שנועדה לבסס את האינפלציה בתוך יעד יציבות המחירים של 1% עד 3% ב-12 החודשים הקרובים, ולתמיכה בצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית.

כאמור, העלייה החדה בציפיות האינפלציה והאופטימיות בשוקים הפיננסיים תמכה בהותרת הריבית, והפכה את ההחלטה הנוכחית לפשוטה יותר מההחלטות האחרונות מולן עמד בנק ישראל.

במבט קדימה, הנתונים האחרונים שהתפרסמו בעולם, בנוסף לשיעור האבטלה שנמצא בשפל היסטורי יקשו על בנק ישראל להצדיק, להערכתנו, הפחתת ריבית נוספת.

עם זאת, הואיל ולפי תחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל הריבית צריכה לרדת לכדי 2.25%, אזי המועד הנכון יהיה בהכרזת הריבית לחודש אפריל (כידוע, בנק ישראל משנה את הריבית אחת לחודשיים)

נציין, כי להערכתנו, ריבית בנק ישראל צריכה להיוותר ללא שינוי בחודשים הקרובים.

האבטלה בשפל של 5.4%

שיעור האבטלה במשק המקומי ממשיך להפתיע לטובה. עד שנת 2011, הדעה הרווחת במשק הייתה כי קו ה-6% הינו הגבול התחתון אליו יכול להגיע שיעור האבטלה – כלומר, כאשר המשק הנתהל עם שיעור אבטלה של 6%, המונח הרווח היה כי המשק מתנהל בתעסוקה מלאה.

מסתבר כי לא כך הדבר. על אף העובדה כי במחצית שנת 2011, הגיע שיעור האבטלה לרמה של 5.5%, התחזיות הצביעו על עלייה בשיעור האבטלה. אז נאמר, כי מדובר באירוע חד פעמי, בעיקר על רקע החרפת משבר החוב באירופה, התכווצות היצוא, והמחאה החברתית המקומית.

ובכן, הנתונים האחרונים מראים כי שיעור המובטלים בקרב בני 15 ומעלה ירד לרמה של 5.4%, לאחר שברבע הקודם עמד על רמה של 5.6%. למשק נוספו כ-15.6 אלף אנשים למצבת העובדים.

חדשה טובה נוספת בפרסום הינה העובדה כי למרות העלייה ב'כוח העבודה האזרחי' – ציבור האזרחים העובד או מחפש עבודה, העלייה במספר המועסקים הייתה גדולה יותר. כלומר, על אף העלייה במחפשי העבודה, נרשמה ירידה בכמות המובטלים.

חדשה פחות חיובית למשק, הינה כי מספר המועסקים בעבודה מלאה (35 שעות ויותר) קטן ב-2.5% לעומת הרבע הקודם (צמצום של כ-50.3 אלף מועסקים), ואילו מספרם של המועסקים חלקית (פחות מ-35 שעות) בשבוע הקובע גדל ב-6.3% לעומת הרבע הקודם (עלייה של כ-52.5 אלף מועסקים). כלומר, יותר אנשים עברו ממשרה מלאה למשרה חלקית.

יחד עם זאת, קשה מאוד לצפות לכדי ירידה משמעותית נוספת בשיעור האבטלה בשנת 2012. נהפוך הוא, אנו צופים כי שיעור האבטלה יחזור במהלך השנה לכדי 6% ואולי אף לרמה הגבוהה מ-6% בסופו. העובדה כי המשק צומח בשיעור הנמוך מהפוטנציאל צפוי להביא לכדי עלייה בשיעור האבטלה באופן הדרגתי.

לוח אינדיקטורים למשק הישראלי

*מנוכה עונתיות

** נתונים מנוכה עונתיות במחירי 2004 = 100 *** נתונים מנוכה עונתיות במחירי 2008 =100 **** נתונים מנוכה עונתיות במחירי 2010 =100 שוק האג"ח מה קרה השבוע בשוק איגרות החוב · מגמה מעורבת בשוק איגרות החוב הממשלתיות. · ציפיות האינפלציה הנגזרות משוק ההון עלו ב-5 נ"ב בטווח של שנתיים לרמה של 2.72%. בטווח הארוך הציפיות ירדו לרמה של 2.64%. · הפער בין ה-UST לעשר שנים לבין האיגרת המקומית לעשר השנים גדל ב-8 בנ"ב לרמה של 272 נ"ב. · מדדי איגרות החוב הקונצרניות נסחרו במגמה שלילית. הפסדי ההון נעו בין 0.1% ל-0.3%. · המרווח בין התל-בונד 20 והתל-בונד השקלי לאיגרות הממשלתיות גדל ב-7-6 נ"ב. בין התל-בונד 40 לאלו הממשלתיות התכווץ הפער ב-3 נ"ב.
השבוע, נמשכה המגמה המעורבת בשוק איגרות החוב, בבורסה המקומית. כל זאת, תוך מחזורי מסחר גבוהים בהשוואה לשבוע הקודם.

שיפוע העקומים הממשלתיים, השקלי ובעיקר הצמוד הפכו תלולים יותר במהלך השבוע האחרון.

תהליך זה התרחש על רקע הפסדי הון בחלקים הארוכים ורווחי הון או יציבות בחלקים הקצרים. כך, איגרות החוב השקליות והצמודות לטווחים הארוכים רשמו הפסדי הון של 0.6%-0.5%. בחלקים הקצרים נרשמה יציבות בממשלתי השקלי ועליית מחיר של כ-0.1% בצמוד.

שיפוע עקום ציפיות האינפלציה הנגזר משוק ההון, גם הפך תלול יותר, ולמעשה התהפך- לראשונה מאז תחילת אוגוסט, 2011 – בזמן המחאה החברתית.

באופן פרטני, ציפיות האינפלציה לשנתיים הנגזרות משוק ההון, עלו ב-5 נ"ב והגיעו לרמה של 2.72%, לאחר שנסקו ב-21 נ"ב בשבוע הקודם. הציפיות לעשר שנים ירדו ב-2 נ"ב לרמה של 2.64%.

על רקע הותרת הריבית על כנה, המרווחים בין האיגרות הממשלתיות בריבית משתנה למק"מ המיצג נותרו כמעט ללא שינוי. אנו עדיין מחזיקים בדעה כי איגרות חוב אלה עדיין מעניינות, על רקע שני הגורמים הבאים: (1) מחיר אטרקטיבי – ה-817 נסחרת במרווח של כ-26 נ"ב מהמק"מ הארוך ו-(2) הערכתנו כי הריבית לא תרד, וגם אם זו תרד אזי התהליך כבר קרוב למיצוי (סבירות מסוימת להפחתה אחת בלבד של 25 נ"ב – הרחבה בפרק המאקרו).

באפיק הקונצרני, נרשמו הפסדי הון בכל האפיקים. מדד התל-בונד 40 היה זה שרשם את הפסד ההון הנמוך ביותר. המרווחים בין מדד התל-בונד 20 והשקלי התרחבו ב-7-6 נ"ב. המרווח בין התל-בונד 40 לאלו הממשלתיות נותר רשם התכווצות זעירה.

בסיכום חודש פברואר, רשמו מדדי התל-בונד תשואות אחזקה חיוביות של 0.3%-0.2%.

המלצות השקעה.

להערכתנו, שוק האג"ח צפוי להתאפיין בתקופה הקרובה בהיעדר מגמה ברורה, תוך אי שינוי של הריבית במשק, אי לכך:

(1)      להערכתנו, יש להתמקד במח"מ בינוני, כ-4 שנים.

(2)      ישנה להערכתנו עדיפות לאיגרות חוב קונצרניות ברמות דירוג של '+A' וגם 'A', במח"מ של 4-3 שנים. איגרות אלו משלבות לדעתנו בצורה הטובה ביותר בין תשואה לסיכון. רמת התנודתיות בשוק איגרות החוב פחתה באופן ניכר בשבועות האחרונים והדבר מעיד על ירידה ברמת הסיכון של האפיק.

(3)      איגרות החוב הממשלתיות מתאימות רק לרגישים מאוד לסיכון. לאלו, אנו ממליצים להתרכז במח"מ קצר עד בינוני.

(4)      כאמור, איגרות החוב הממשלתיות בריבית משתנה עדיין מעניינות, על רקע שני הגורמים הבאים: (1) מחיר אטרקטיבי – ה-817 נסחרת במרווח של כ-26 נ"ב מהמק"מ הארוך ו-(2) הערכתנו כי הריבית לא תרד, וגם אם זו תרד אזי התהליך כבר קרוב למיצוי (סבירות מסוימת להפחתה אחת בלבד של 25 נ"ב).

(5)      האפיק הצמוד לקראת מיצוי – למרות העלייה הניכרת בציפיות האינפלציה לטווחים הקצרים, האפיק הצמוד עדיין נותר מעניין, במיוחד אם תחול התייקרות נוספת של החשמל והבנזין.

הנפקות אג"ח

השבוע פורסמה תחזית גיוס החוב לחודשים מארס – מאי 2012.

בחודש מארס צפוי משרד האוצר לגייס כ-5.5 מיליארד ש"חבעזרת אגרות שקליות עם ריבית קבועה בהיקף של 2.75 מיליארד ש"ח, 1.75 מיליארד ש"ח יגויסו באגרות צמודות מדד, ו-1.0 מיליארד ש"ח בממשלתית קצרה. חשוב לציין כי האוצר יגייס 0.5 מיליארד ש"ח פחות מאשר גייס בחודש פברואר (סה"כ 6 מיליארד).

בחודשים אפריל ומאי, יגייס האוצר כ-4.5 מיליארד ש"ח בכל חודש. הואיל והתחזית לחודשים אפריל ומאי לא כוללת גיוס של אג"ח ממשלתית קצרה (כ-0.1 מיליארד ש"ח לחודש), ככל הנראה יגויס סך של כ-5.5 מיליארד ש"ח, בכל אחד מחודשים אלה.

להלן הנפקות החוב הממשלתי לחודש דצמבר (מיליוני ש"ח):

בחודש מארס צפוי להגיע לפדיון סך של 11.4 מיליארד ש"ח (קרן, סחיר), באפריל, סך של 5.5 מיליארד ש"ח, ובחודש מאי סך של 8.8 מיליארד ש"ח. כלומר, 25.7 מיליארד ש"ח. היינו, היקף פדיון נטו צפוי להסתכם ב-9.2 מיליארד ש"ח, על פני כל הרבע. נזכיר, כי בחודשים דצמבר 2011 – פברואר 2012, גייסו במשרד האוצר נטו 7.3 מיליארד ש"ח. כמו כן, בהמשך השנה צפוי פדיון של 20.2 מיליארד ש"ח (קרן), לכן, ירשם גיוס נטו משמעותי.

הפעילות בשוק הראשוני בחודש פברואר

בחודש הנדון שמונה חברות בלבד הנפיקו חוב סחיר. זאת, בהיקף של כ-2.6 מיליארד ש"ח. רמה זו נמוכה במעט מממוצע הגיוס החודשי שנרשם בשנת 2011. כמו כן, הייתה נמוכה מסך הגיוס שנרשם בחודש ינואר, בו היקף ההנפקות עמד על 5.5 מיליארד ש"ח.

נציין כי, ההנפקה העיקרית הייתה של הסקטור הבנקאי – 'פועלים הנפקות', והסתכמה בכ-1.5 מיליארד ש"ח.

שיעור הנפקות החוב הלא מדורג היה נמוך בחודש המדובר, ועמד על כ-7% בלבד, בהשוואה ל-9% בחודש ינואר האחרון, ולעומת כ-15% בחודש דצמבר, 2011.  

אינפלציה גלומה בשוק הקונצרני לפי מנפיק ומח"מ זהה*

מסמך זה הוכן על-ידי מיטב בית השקעות בע"מ ו/או על-ידי אחת או יותר מהחברות שבשליטתה. מסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, ועל כל אדם להתייעץ עם יועץ ו/או משווק השקעות בכל הנוגע לביצוע פעולה במוצרים פיננסיים ועם יועץ פנסיוני ו/או סוכן שיווק פנסיוני בכל הנוגע להצטרפות או עזיבת מוצרים פנסיוניים. כמו כן, מסמך זה אינו מהווה הצעה או המלצה לרכישת או מכירת מוצר פיננסי, לרבות קרן השתלמות, אופציות, יחידות השתתפות בקרן נאמנות או כל נייר ערך או מוצר פיננסי אחר, ואינו מהווה הצעה להצטרפות או עזיבת מוצר פנסיוני, לרבות קופת גמל, קרן השתלמות, קרן פנסיה או תכנית ביטוח. רכישת מוצר פיננסי בגינו נדרש פרסום תשקיף ודיווחים מיידיים, לרבות יחידות בקרנות נאמנות, תעשה על פי התשקיף והדיווחים המיידיים שבתוקף. כמו כן, מיטב בית השקעות בע"מ, וכן חברות שבשליטתה עוסקות, בין היתר, בניהול תיקי לקוחות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, ניהול קרנות השתלמות, ניהול קרנות פנסיה וחיתום, ועשוי להיות למי מהן עניין אישי במסמך זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמן ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. האמור במסמך זה נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים ולא בוצעה על-ידי מיטב בית השקעות ו/או כל חברה שבשליטתה בדיקה עצמאית של המידע האמור. האמור במסמך זה כולל הערכות, אומדנים ו/או תחזיות. מיטב בית השקעות בע"מ וכן כל חברה בשליטתה אינן אחריות לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ועקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו. אין בתשואות העבר של המוצרים הפיננסיים כדי להעיד על תשואותיהם בעתיד. כל הזכויות, לרבות זכויות הקניין הרוחני, במסמך זה ובתוכנו, שייכות למיטב בית השקעות בע"מ ו/או לאחת או יותר מהחברות אשר בשליטתה, ואין לעשות בו כל שימוש שהוא, לרבות להפיצו ולהעתיקו, ללא קבלת אישורן מראש ובכתב.

לפי נתוני המגמה, נמשכת הירידה בביקוש לדירות חדשות, אשר החלה בחודש פברואר של שנת 2011. בעקבות התייקרות הדלקים בחודש פברואר צפוי מדד המחירים לעלות ב-0.2%.

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות