‎ה׳ באב ה׳תשע״ח‎

17 יולי 2018

עלויות המשכנתא

עלויות המשכנתא

כל מי שרוצה לקנות דירה ראוי שיכיר מראש את כל העליות הללו, את משמעותן הכספיות, וכן אם הוא זכאי לפטור מלא או חלקי על מקצת העלויות הללו.

תשלומים נוספים בלקיחה או בהחלפה של משכנתא

קניית דירה כרוכה בתשלומים נלווים שונים, עלויות המשכנתא. כל מי שרוצה לקנות דירה ראוי שיכיר מראש את כל העליות הללו, את משמעותן הכספיות, וכן אם הוא זכאי לפטור מלא או חלקי על מקצת העלויות הללו. ידיעה מראש של נתונים אלו והכללתן מראש בעלות הכוללת של קנית דירה, תאפשר הערכות כלכלית מציאותית יותר והימנעות מהפתעות בהמשך הדרך.

השתלומים הנלווים הם:

1.מס רכישה,
2.מס מירה ומס שבח,
3.היטל השבחה,
4.עלויות מעבר,
5.עלויות חיפוש ודמי תיווך,
6.שינוי במדדים,
7.ביטוח חיים וביטוח מבנה,
8.עמלת פתיחת תיק,
9.ביול,
10.שכר טרחת עורך דין,
11.שכר שמאי,
12.עלות בדיקת הנכס,

בפרק זה תמצא פירוט לגבי כל אחד מהם.

1. מס רכישה

2. מס מכירה ומס שבח,

3.היטל השבחה

החוק מטיל על הועדה המקומית לגבות היטל מן הבעלים ו/או החוכרים לדורות, לאחר שהמקרקעין שלהם הושבחו בדרך כלל מהסיבות הבאות:

1. כתוצאה מאישור תוכנית בנין עיר

2. כתוצאה ממתן הקלה בזכויות בניה

3. כתוצאה מהתרת שימוש חורג מהיעוד המקורי של הנכס

4. כתוצאה מהשבחה בדרך אחרת.

סכום ההיטל נקבע ע”י שמאי של הועדה המקומית. בעלים רשאי להגיש שומה אחרת. והיה והייתה הסכמה בין הבעלים לבין הועדה, תקבע שומה זו כשומה מוסכמת. באין הסכמה – פונים לשמאי מכריע.

4.. עלויות מעבר
בעת מעבר לדירה החדשה יש לקחת בחשבון את עלויות העברת הרהיטים והחפצים. אם בחרת לסמוך ידיך על אנשי מקצוע, קיימים בשוק סבלים עצמאיים וחרות סבלות רבות, שיכולו לשרתך.
טווח המחירים לסבלים משתנה לפי מרחק ההעברה, סוגי הרהיטים, כמות החפצים, הקומה שהדירה נמצאת בה, הימצאות מעלית, שימוש באמצעים מיוחדים להובלה ובעיקר יכולת המו”מ שלך.

5. עלויות חיפוש ודמי תיווך

חיפוש דירה אינו עניין של מה בכך. יש באפשרותך למצוא לבד את דירת חלומותיך או להחליט כי אתה משאיר זאת בידי אנשים שזה מקצועם – מתווכים. אם בחרת במסלול העצמי למציאת דירה, יהיה סעיף הוצאות זה קטן והעלויות יהיו לפי זמן שתקדיש לנושא ומידת ההשקעה שלך.
אם בחרת לפנות למתווך יהא עליך לשלם דמי תיווך, אשר עלותם היא פועל יוצא של מחיר הנכס ושל המו”מ בינך ולמתווך. לכן, חשוב ואף צריך להתמקח על גובה דמי התיווך. דמי התיווך נעים על פי רוב, בין 0.5% ל – 2% מערך הדירה.

6. שינוי במדדים

מחירי דירות יד שנייה נקובים, על פי רוב, בדולרים, אולם המשכנתא נקובה בשקלים חדשים. לכן, אם לא דאגת לקבע את מחיר הדולר בחוזה הקנייה או להמירו לשקלים חדשים, את עלול להיפגע מהשינוי בשער הדולר.שינוי שער הדולר יכול אמנם להוזיל את המשכנתא, אך הוא יכול לעיתים גם לייקרה בכמה אחוזים. אם יש ברשותך סכום כסף שאתה מייעד לרכישת דירה, כולה או חלקה, תוכל להגן על עצמך משינויים בשער הדולר על ידי הצמדת סכום החיסכון שער הדולר.

7. ביטוח חיים

הביטוח הינו אמצעי פיננסי להבטחת שיפוי כספי (פיצוי) על ידי החברה המבטחת, בהתרחשות אירוע מוסכם, תמורת תשלום מראש או תשלום תקופתי. בלקיחת משכנתא, המוטב בפוליסת החיים הוא הבנק, ובמקרה של מוות הלווה, כל יתרת המשכנתא משולמת לבנק על ידי חברת הביטוח. כלומר, הבנק מקבל מחברת הביטוח את כל יתרת תשלומי ההלואה ויורשי הלווה נשארים עם דירה בבעלותם.
ביקורת קשה נמתחה על מהות החיוב לביטוח החיים, בשל הדילמות המוסריות שהוא יוצר. במקרים אחדים, פרעו בעלי מהשכנתאות, על ערש דווי, את יתרת חובם מכספיהם הפרטיים כדי להבטיח לירושיהם בית ללא משכנתא, מבלי להיות מודעים לעובדה, כי ביטוח החיים יעשה זאת עבורם.

תעריף ביטוח החיים,
התעריף הממוצע לביטוח חיים בבנקים עומד על 0.015% לחודש מקרן הללואה (0.18% לשנה). בחברות הביטוח התעריף בדרך כלל נמוך יותר.

ביטוח מסוג “ריזיקו,

ביטוח חיים למשכנתא הינו ביטוח מסוג “ריזיקו”, המכסה מקרה מוות בלבד של הלווה, על פיו הבנק הוא המוטב. במקרה של פטירה, תגמולי הביטוח יסלקו את יתרת המשכנתא. כלומר, אדם שלקח משכנתא מהבנק ומת לפני שהחזיר את כל החזרי המשכנתא, חברת הביטוח תשלום את יתרת תשלומי המשכנתא לבנק במקום הלווה.
הכספים המשולמים לחברת הביטוח בביטוח מסוג ריזיקו, משמשים רק לביטוח ואינם נצברים בחלקם לחסכון, כמו בביטוח חיים מסויימים.

ביטוח מסוג “ריזיקו” יורד,

ביטוח חיים מסוג ריזיקו יורד מבטיח לך, כי ככל שאתה מחיר לבנק יותר תשלומי משכנתא, כך אתה חייב פחות ומכאן, הפרמיה שאתה נדרש לשלם קטנה לפי יתרת החוב. במילים אחרות, תשלומי הפרמיה החודשיים קטנים לאורך חיי המשכנתא, לפי יתרת הקרן הבלתי מסולקת של ההלוואה. לכן, בעת רכישת ביטוח החיים למשכנתא עליך לוודא כי פוליסת הביטוח היא מסוג “איזיקו יורד”. ביטוח זה הינו המקובל במקרה של משכנתא.
שים לב! אתה לא חייב לבצע את ביטוח החיים דרך הבנק. כל לווה רשאי לבצע את ביטוח החיים באמצעות חברת ביטוח, במקום באמצעות הבנק, בתנאי שהפוליסה משועבדת לטובת הבנק לכל אורך חיי ההלוואה.

7. ביטוח מבנה

ביטוח מבנה נקרא גם ביטוח דירה או ביטוח נכס. זהו ביטוח נגד נזקים אפשריים בנכס, הנגרמים על ידי נזקי צנרת, רעידות אדמה, סיכוני צד שלישי וכו’. כיוון שברור המקרם הנכס משמש בטוחה לבנק, ביטוח הנכס מאפשר לשמור על שלמות הנכס לכל אורך חיי ההלוואה.
תעריף ביטוח המבנה: תעריף הביטוח הממוצע בבנקים עומד על 0.018% לחודש (0.22% לשנה).

8. עמלות פתיחת תיק

בעת בקשה למשכנתא גובה הבנק עמלת טיפול, המכונה “עמלת פתיחת תיק”. עמלה זו משתנה מבנק לבנק והינה כ – 1/4 אחוז מגובה ההלוואה (קרן , ריבית), ובדרך כלל נעה בין מחיר מינימום של כ – 400 ש”ח עד למחיר מקסימום של כ – 5,500 ש”ח.
מכיוון שהבנק מעוניין לתת לך משכנתא, אפשר להתמקח עם הבנק כדי להפחית עמלה זאת או לבטלה.

9. דמי ביול

על פי “חוק מס בולים”, חייב הבנק לבייל את הסכם הלוואה בסך 4 פרומיל (0.4%) מסכום ההלוואה. סכום ההלואה לביטול מחושב על ידי קרן ההלואה בצירוף הריבית כפול מס’ השנים של ההלוואה.

10. שכ”ט עו”ד

שכר טרחת עורך הדין הינו פועל יוצא של המשא ומתן בינו לבינם. כן, חשוב ואף צריך להתמחק על שכר הטרחה.
שכר הטירחה הממוצע הינו כ – 1% משווי הדירה בתוספת מע”מ. זהו השכר הממוצע, ומחירי שכר הטרחה בשוק נעים על פי רוב בין 0.5% ל – 2% מערך הדירה. המחיר תלוי, כמובן, ביכולת המשא ומתן שלך, בשווי הדירה, במורכבות העסקה וברמתו של עורך הדין. שכר טרחה זה כולל את עריכת חוזה המכר של הדירה ואת כל הטיפול בהעברת הזכויות המשפטיות של הנכס (“העברת הבעלות”), אולם אינו כולל את הוצאות עורך הדין כדוגמאת האגרות שיהיה עליך לשלם לרשויות המדינה.

שים לב! שכר טרחת עורך הדין אינו כולל בדרך כלל ייצוג מול הבנק בכל השלבים של העריכה והחתימה על הסכם ההלוואה. רצוי לסכם עם עורך הדין גם על ייצוג בעניין זה.

11. שכר שמאי

לאחר שקבעת את מחיר הנכס ולפני מתן ההלוואה, שווי הנכס יוערך על ידי שמאי המוסכם על הבנק.
באמצעות הערכת השמאי מוודא הבנק שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, כך שבעת מימוש המשכנתא על ידי הבנק ומכירת הנכס – הבנק לא יישאר עם נכס שוויו נמוך מסכום ההלוואה. הערכת השמאי משולמת על ידי הלווה, ישירות לשמאי, על פי תעריף קבוע של הבנק (הסכום עומד על כ – 300 ש”ח ועשוי להשתנות לפי סוג הנכס ומיקומו).

12. עלויות בדיקת הנכס

קנייה מושכלת של נכס מחייבת בדיקת טיבו. כשם שאנו משקיעים כסף בבדיקות לפני קניית רכב במכון מקצועי, כדי לאתר פגמים, כך חשוב לבדוק גם את הנכס.
קיימות בשוק חברות שעוסקות בבדיקת נכסים לפני קנייה, באמצעות אנשי מקצוע, לרבות שמאי מקרקעין, מהנדס ועו”ד. הבדיקה כוללת, בין היתר, בדיקה משפטית, שמאות מקרקעין, סקירת מצוקות סביבתיות והגבלות תכנוניות, מצב המבנה, ובדיקת ליקויים ומפגעים בדירה ובסביבה.
עלות הבדיקה היא 1,000 – 2,000 ש”ח. דו”ח הבדיקה יכול לשמש עבורך כלי מצוין למו”מ עם המוכר.

אם אתה מוכר את דירתך, אתה נדרש לשלם מס שבח ומס מכירה, אלא אם כן אתה עומד בתנאים מסויימים לקבלת פטור, כמפורט בהמשך:

ראשית, נכיר את שני המושגים:

מס שבח,
מחירי הדירות עולים, בדרך כלל, בחלוף הזמן, עקב שיפורים בדירה או בסביבת המגורים. מס השבח מוטל על הרווח שנוצר למוכר כתוצאה ממכירת נכס, כגון דירה או זכות במקרקעין. השבח (הרווח) נוצר מההפרש בין מחיר הנכס ביום הקנייה ובין מחירו ביום המכירה.
כפי שנראה בהמשך, כמעט כל אחד, יכול ליהנות מפטור מלא ממס שבח, אם ימלא אטחר תנאים אחדים.

מס מכירה,
במכירת דירה, או כל זכות במקרקעין, משולם מס מכירה, כאחוז מסוים משווי המכירה. בניגוד למס שבח, תשלום מס המכירה הינו קבוע ואינו קשור לשבח (רווח) של המוכר.
שים לב! מס שבח ומס מכירה מוטלים על המוכר ולא על הקונה.

ברכישת דירה או כל זכות במקרקעין, כגון מגרש או חלק מדירה, משלם הקונה מס רכישה, כאחוז משווי הזכות הנמכרת, ללא קשר לשבח (לרווח) של המוכר. על פי החוק, חייב כל רוכש דירה למגורים להגיש הצהרה על הרכישה לרשויות המס ולשלם מס רכישה, לפי שווי הדירה.
היכן משלמים מס רכישה? כל נושא מס רכישה, לרבות שוברים לתשלום, מתן פטורים והצהרות בדבר רכישת דירה, מטופל במשרדי מיסוי מקרקעין אזוריים. יש לפנות למשרד האזורי שבתחומו נמצאת הדירה.

סדנת משכנתאות

מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?

סדנת משכנתאות
מעוניינים להצטרף לסדנה יחודית בתחום המשכנתאות ?
לקבל הכוונה, הדרכה וטיפים לרכישת דירה מפי מומחים מובילים בתחום ? זה הזמן להצטרף אלינו.

מה נלמד בסדנת משכנתא?
1. שלבי המשכנתא.
2. מסלולי המשכנתא, בכל הבנקים.
3. היתרונות והסיכונים בלקיחת משכנתא.
4. איך מקבלים משכנתא במימון גבוהה.
5. כיצד להתמקח עם הבנקים.

איך נרשמים ?
ממלאים את הבקשה למטה ושולחים,הבקשה הינה מאובטחת ואיננה מחייבת. הפרטים שיתקבלו ישמשו אותנו ליצרת קשר עמכם בלבד.

רישום לסדנת משכנתאות

השם שלך (חובה)

האימייל שלך: (חובה)

נושא

ההודעה שלך

אהבתם? שתפו…

Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn
לשיחה עם יועץ משכנתא התקשרו עכשיו 072-2118686

Facebook

אהבתם? שתפו...Share on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn