‎י״א בסיון ה׳תשע״ח‎

25 מאי 2018

מושגי משכנתא – ה

*הודעה מוקדמת
הודעה בכתב שנתן לווה לתאגיד בנקאי, על כוונתו לפרוע הלוואה בפירעון מוקדם במועד מסויים.

*הודעת ביטול משכון
הודעה המסירה את הזכות שיש לבנק בנכס.

*הודעת משכון
תחליף לרישום משכנתא על נכס. כאשר אין אפשרות לרישום המשכנתא על הנכס, מעביר הבנק לרשם המשכונות טופס הודעת משכון, החתום בידי בעל הזכויות בנכס. בהודעה נאמר שבעל הזכויות בנכס ממשכן את זכויותיו בנכס הרשום בהודעה לטובת הבנק.

*הוכחות על הכנסה
מסמכים הדרושים לבנק לבדיקת דרגת הסיכון, גובה המשכנתא וכושר ההחזר של הלווה. לווה הנדרש להוכיח את הכנסותיו מגיש, לפי בקשת הבנק, את דפי חשבון הבנק שלו עבור שלושה חודשים אחרונים, בצירוף אישורי הכנסה מכל מקור, לרבות: שלושה תלושי משכורות אחרונים לשכיר, שומה אחרונה של מס הכנסה לעצמאי, וכן אישור הכנסה מעסק או שכר דירה וכדומה.

*הון עצמי
סכום כסף ראשוני שיש ללווה ממקורות אישיים או מכספי הזכאות. רוב הבנקים למשכנתאות דורשים הון עצמי של לווה, בדרך כלל בגובה 10% מהיקף המשכנתא. הבנק מאשר משכנתא בגובה 90% ממחיר הנכס, אך המשכון הוא על 100% מהנכס ובכך מתאשפר לבנק “לבטח” את עצמו בדרך נוספת.

*הוראת קבע
במעמד חתימת חוזה המשכנתא, הלווה חותם על טופס הרשאה לחיוב חשבונו בתשלומי המשכנתא מדי חודש.

*החזר קרן
סוג משכנתא (“גרייס”) או תקופה בחיי המשכנתא, שמתקיימים בה החזרי תשלומים על חשבון קרן ההלוואה בלבד, ותשלומי הריבית נדחים ומוחזרים במועדים מאוחרים יותר או בסוף תקופת המשכנתא, בדרך כלל, כדי להקל על הלווה.

*החזר ריבית
סוג משכנתא (“גרייס”) או תקופה בחיי המשכנתא, בהן מתקיימים החזרי תשלומים על חשבון ריבית ההלוואה בלבד ותשלומי הקרן נדחים ומוחזרים במועדים מאוחרים יותר או בסוף תקופת המשכנתא, בדרך כלל, כדי להקל על הלווה.

*היוון פעולת חישוב
המחשבת מה הוא ערכו הנוכחי של סכום כסף הידוע בעתיד (היוון לתקופה מוקדמת) או מה הוא ערכו בעתיד של סכום כסף היודע כיום (היוון לתקופה עתידית), בהתחשב בריבית ידועה.

*היוון נכס
תשלום חד-פעמי למינהל מקרקעי ישראל עבור סך התשלומים העתידיים לכל תקופת החכירה כדי לא לשלם מדי שנה דמי חכירה שנתיים. ההיוון פוטר את החוכר מתשלום די הסכמה בעת העברת זכויות בנכס ומקבלת אישור ממינהל מקרקעי ישראל בעת ביצוע תוספת בניה.

*היטל השבחה
תשלום לרשות מקומית מבעל זכויות בנכס מקרקעין, בעקבוות עלייה בערך הנכס כתוצאה משיפור בזכויות הבנייה, הגדלת אחוזי בנייה, בנייה על מגרש ריק או שינוי ייעוד הקרקע (על פי רוב מקרקע חקלאית לקרקע לבניה). גובה היטל ההשבחה הינו 50% מערך ההשבחה, והוא משולם בעת מימוש זכויות ההשבחה על ידי בעל הזכויות בנכס.

*הכנסות ברוטו
סכום כל התקבולים הכספיים בפרק זמן מסויים, לפני ניכויים, כגון מס הכנסה, ביטוח לאומי, ביטוח בריאות והפרשות סוציאליות.

*הכנסות נטו
סכום כל התקבולים הכספים בפרק זמן מסויים, לאחר הפחתת כל הניכויים.

*הלוואה למגורים
הלוואה שנתן תאגיד בנקאי או תאגיד מורשה על פי חוק, עבור רכישת דירת מגורים או בשעבוד דירת מגורים.

*הלוואה מוכוונת, הלוואת זכאים
הלוואה שניתנה על ידי משרד הבינוי והשיכון לאוכלוסיית זכאים לפי הסדר עם הממשלה, הסוכנות היהודית, ההסתדרות הציונית העולמית, רשות מקומית או אחת החברות הממשלתיות לדיור (כגון פרזות וחלמיש), בין אם ניתנה מפיקדונות למתן הלוואות של הגופים האמורים ובין אם ניתנה מאמצעיו של התאגיד הבנקאי. ההלוואה ניתנה בתנאים מועדפים לפי קריטריונים קבועים מראש, כגון מצב משפחתי, מספר ילדים וחודשי שירות בצה”ל.

*הלוואה משלימה
הלוואה שאינה הלוואה מוכוונת, שניתנה מאמצעיו של התאגיד הבנקאי למי שזכאי להלוואה מוכוונת, נוסף על הלוואה המוכוונת ולאותה מטרה. הלוואה זו מהווה בדרך כלל את החלק העיקרי של המשכנתא.

*הלוואה על בסיס ריבית ה”פריים”
הלוואה שהקרן בה אינה צמודה למדד כלשהו והריבית היא ריבית ה”פריים” בתוספות או בהפחתה של אחוז מסויים קבוע ומוסכם מראש. בהלוואה זו לא משולם, בדרך כלל, קנס על פירעון מוקדם, טווח הריביות בהלוואה זו נע בין “פריים” פחות 1.2%, ובין ה”פריים”.

*הלוואה צמודה לדולר
הלוואה הנקובה במטבע חוץ או בשקלים חדשים, שהקרן בה צמודה לדולר והריבית היא ה”ליבור” בתוספות או בהפחתה של אחוז מסויים קבוע ומוסכם מראש. בהלוואה זו לא משולם, בדרך כלל, קנס פירעון מוקדם. טווח הריביות בהלוואה זו נע בין “ליבור” פחות שני אחוז ל”ליבור” אחוז (1% L – 2% – L). הלוואה זו עדיפה למי שהכנסותיו צמודות לדולר, כגון הכנסה משכר דירה. ראה: “ליבור”.

*הלוואה צמודה למט”ח (מטבע חוץ)
הלוואה הנקובה במטבע חוץ או בשקלים חדשים, שהקרן בה צמודה למט”ח ונושאת ריבית לפי מדד מטבע חוץ מסויים (אירו, ין יפני וכו’), בתוספת או בהפחתה של אחוז מסוים קבוע ומוסכם מראש. בהלוואה זו לא משולמת, בדרך כלל, עמלת הפרשי ריבית בעת פרעון מוקדם.

*הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה
הלוואה שהקרן בה צמומה למדד המחירי לצרכן ונושאת ריבית, המשתנה לפי נוסחה קבועה ומוסכמת מראש. טווח הריביות תלוי בנוסחה המשנה את הריבית בכל תקופה.

*הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה
הריבית קבועה אך המשכנתא צמודה למדד. ככל שהאינפלציה עולה ההחזר גדל, ריבית התחלתי לרוב נמוכה.

*הלוואה בריבית קבועה
החזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה ללא תלות באינפלציה. טווח הריביות נע בטווחים של 5% ל – 7% ואף מעבר לכך.

*הלוואת גישור או הלוואת בלון
הלוואה לתקופה קצובה, בדרך כלל עד שנתים, שבה לא משולמים תשלומי הקרן והריבית של המשכנתא. ההלוואה כולה, הכוללת קרן, ריבית והפרשי הצמדה, נפרעת במלואה בתום תקופת ההלוואה, בניגוד להלוואה מסוג “גרייס”, שבה נדחים רק תשלומי הקרן או תשלומי הריבית על ההלוואה. דרך הלוואה זו מתאימה לרוכשי דירה חדשה, שטרם מכרו את דירתם הישנה, למשלמי תשלומי שכירות במקביל לתשלומי המשכנתא ולמי שצופה קבלת סכום כסף עתידי לכיסוי המשכנתא.

*הלוואת מקום, מענק מקום, מענק מותנה
הלוואה מכספי המדינה הניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון, המיועדת לזכאי משרד השיכון באיזורים שונים בארץ, כגון אזורי עדיפות לאומית ועיירות פיתוח. ברוב המקרים הלוואות המקום הופכת למענק, לאחר תקופה מסויימת.

*הסבת פוליסת ביטוח, שעבוד פוליסה
התחייבות הקונה בפני הבנק נותן המשכנתא כי תגמולי ביטוח החיים במקרה פטירה, ישולמו ישירות לבנק נותן ההלוואה, במקום לקונה עצמו, כדי לכסות את ההלוואה.

*הסבת ערבות חוק מכר
במקרים הם הכסף משולם ישירות למוכר דירה (דירות חדשות בלבד), על ידי הבנק נותן ההלוואה ולא על ידי הקונה עצמו, יתבקש הקונה להסב את ערבות חוק המכר שקיבל מהמוכר לטובת הבנק: הקונה מתחייב בפני הבנק שנתן לו את הערבות, כי במקרה שהערבות תמומש, כספי הערבות של הבנק הערב, בגובה סך יתרת ההלוואה, ישולמו ישירות לבנק נותן ההלוואה, במקום לקונה עצמו, כדי לכסות את ההלוואה.

*הסכם הלוואה
הסכם בין הקונה לבין הבנק, אשר בו מופיעים כל פרטי ההלוואה, לרבות היקפה, מועדי ההחזר, שיטת הפירעון, גובה הריבית, תנאי הפריעון המוקדמים, ביטחונות נדרשים ותשלום מיסים, אגרות ועמלות.

*הסכם פיתוח
הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל, המעניק לבעל הזכות בנכס את הזכות לפתח את הקרקע ולבנות עליה, תוך התחייבות לבניה בפרק זמן קצוב. בהסכם הפיתוח מתחייב בעל הזכויות בנכס להחתים את רוכשי הדירות על הסכם חכירה לחכירת הקרקע עם מינהל מקרקעי ישראל.

*הסרת שעבוד, ביטול משכון
סוף חייה של המשכנתא. הפעולה מתבצעת על ידי הבנק במשרדי רשם המשכונות, לאחר שהלווה עמד בכל התחייבויותיו כלפי הבנק וסיים לשלם את כל תשלומי המשכנתא. ביטול המשכון נעשה על ידי הודעת ביטול במשכון של הבנק.

*הערכת שמאי
הערכת שווי הנכס על ידי שמאי המוסכם על הבנק. בפעולה זו מוודא הבנק שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, כך שבעת מימוש המשכנתא על ידי הבנק (מכירת הנכס) – הבנק לא יישאר עם נכס ששוויו נמוך מסכום ההלוואה. הערת השמאי משולמת על ידי הלווה, ישירות לשמאי, על פי תעריף קבע של הבנק.

*הערת אזהרה
הערה המציינת כי בעל הזכויות בנכס התחייב בכתב לעשות או להימנע מלעשות עסקה הקשורה בנכס האמור. תוצאת הערת האזהרה היא, כי כל עוד לא נמחקה הערת האזהרה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכה ולא יהיה אפשר לפגוע בזכויות מי שהערת האזהרה לטובתו, בין היתר, בעסקאות מקרקעין לטב רוכשי הנכס, מוקף הסכם הרכישה, או לזכות הבנק, בשל התחייבות לרישום משכנתא על הנכס. הערת האזהרה נרשמת בפנקס רישום הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
הפרשי הצמדה ההפרש בין ערכו של מחיר, תשלום חוב, נכס וכו’ לבין ערכו בתקופה קודמת מסויימת. ההפרש נובע משינויים במדד שאליו צמוד הערך, כפי שאפשר לראות להלן:
(מדד אחרון פחות מדד יסוד) X קרן = הפרשי הצמדה. ראה “הצמדה”.

*הפשרת קרקע
החלטה של הרשויות המוסמכות לתכנון ובנייה, לשנות ייעוד של קרקע ולאפשר בה בינוי ופיתוח. הפשרת קרקע משנה, על פי רוב, את הייעוד של קרקע חקלאית או קרקע שנועדה לצורכי ציבור לקרקע לצורכי בנייה, כאשר הנהנה משלם עבור שינוי הייעוד היטל השבחה לרשות מקומית, בין העלייה בערך הקרקע.

*הצמדה
פעולה חשבונית, שמטרתה התאמת ערכם הנוכחי של מחירים, התחייבויות, נכסים וכו’, לשינויים ברמת המחירים במשק, ביחס לערכם בתקופה מסוימת בעבר. פעולת ההצמדה מתבססת על מדד נבחר כלשהו, כגון מדד המחירים לצרכן, מדד תשומת הבנייה, הדולר וכו’.

*התחייבות לרישום משכנתא
התחייבות שנותן המוכר, בעל הזכויות במקרקעין, לבנק נותן המשכנתא לרישום עתידי של המשכנתא. ההתחייבות מוגבלת בזמן – עד לרישום המשכנתא, ומטרתה לשמש בטוחה לבנק נותן המשכנתא בפרק הזמן שאי אפשר לרשום את המשכנתא בלשכת רישום מקרקעין.

*התחייבות עורך דין
התחייבות מוגבלת בזמן, הניתנת על ידי עורך דין, לרישום המשכנתא על שם הרוכשים, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. התחייבות זו ניתנת כאשר הנכס אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין ולכן אי אפשר לרשום הערת אזהרה.