כיצד להימנע מקנסות במשכנתא

כתבות נוספות בנושא משכנתאות:

ידידיה רפאלוב

גם אם יש לכם משכנתא קיימת וגם אם אתם מעוניינים במשכנתא חדשה חשוב שתדעו כיצד אפשר להימנע מתשלומי קנסות לבנקים,

רבים מנוטלי המשכנתאות נאלצים לשלם קנסות במהלך חיי המשכנתא,

מקרה 1. סילוק המשכנתא או חלק ממנה

אם יש לכם משכנתא שמשולמת כבר מספר שנים בוודאי אתם מכירים את הסיטואציה הזו,

קיבלתם סכום כסף מירושה, מענק, קרן השתלמות, פנסיה שהשתחררה, או אפילו סתם כסף שחסכתם במשך השנים, כעת אתם מעוניינים לסלק את המשכנתא או חלק ממנה, ולהפסיק לשלם ריביות גבוהות על כסף שאתם כבר לא צריכים,

ואז מתברר לכם שיש תשלום קנס, לפעמים של עשרות אלפי שקלים, על פירעון ההלוואה או על חלק ממנה,  ופתאום הרעיון לסלק את המשכנתא נראה פחות אטרקטיבי, אתם יורדים מהרעיון להשתחרר כבר מההלוואה שמכבידה עליכם כל כך וממשיכים לשלם אותה עוד מספר שנים לא מבוטל עד לסיומה במועד המקורי שנקבע וממשיכים לשלם ריביות על כסף שעם קצת תכנון וידע יכולתם לסלק בקלות ללא קנס.

מקרה 2. מחזור משכנתא

מקרה נוסף שנדרש לתשלומי קנסות במידה ולא תכננו נכון את המשכנתא, הוא במקרה של מחזור ההלוואה, בין אם באותו בנק שבו נמצאת כרגע המשכנתא שלנו, ובין אם בבנק אחר,

מהו מחזור משכנתא ?

מחזור משכנתא זהו מצב שבו לווים עם משכנתא קיימת מעוניינים לשפר את תנאי המשכנתא, לשנות מסלולים, ריביות, עוגנים, לשנות את משך ההלוואה לקצר או להאריך תקופה, ובמקרים מסוימים גם לעבור לבנק אחר,

חשוב לדעת אפשר למחזר את המשכנתא גם באותו בנק בו נמצאת ההלוואה שלכם כרגע,

במחזור משכנתא אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים ולפעמים גם מאות אלפי שקלים,

בהרבה מקרים שלווים מעוניינים למחזר את המשכנתא שלהם הם נתקלים בבעיה לא צפויה, קנסות, וכך בהרבה מצבים מחזור המשכנתא הופך ללא כדאי מכיוון שהחיסכון שהשגנו מתקזז עם הקנסות שנדרש לשלם,

אז מה עושים כדי להימנע מתשלומי קנסות?

על ידי תכנון נכון בעת בניית תמהיל המשכנתא אפשר להימנע מתשלומי קנסות על ידי בחירת מסלולים עם תחנות יציאה.

מהם תחנות יציאה ובאילו מסלולים הם קיימים ?

תחנות יציאה הם נקודות זמן שבהם נוכל לבצע מספר שינויים ללא תשלום קנס

1. לסלק את כל ההלוואה
2. לסלק חלק מההלוואה
3. למחזר את ההלוואה
4. לעבור לבנק אחר
5. לשנות את תקופת ההלוואה
6. להחליף עוגנים
7. לשפר ריביות
8. להוריד הצמדות

תחנות יציאה קיימות במסלולים המשתנים,

ישנם מסלולים שבהם הריבית משתנה כל חודש, ישנם מסלולים המשתנים כל שנה, כל חמש שנים , וכן הלאה,

בכל אחד מהמסלולים המשתנים נוכל באותה נקודת זמן  של שינוי הריבית לבצע את השינויים שבהם אנו מעוניינים,

חשוב לדעת גם ריבית הפריים נחשבת משתנה ולא תחויבו בתשלום קנס על חלק ההלוואה שנמצא במסלול הפריים שבו תבצעו שינוי,  אמנם ריבית הפריים לא תמיד משתנה כל חודש אבל היא עשויה להשתנות כל חודש על ידי נגיד בנק ישראל ולכן לא יהיה תשלום קנס על שינוי בחלק זה של ההלוואה,

מה עושים אם לקחנו כבר הלוואה ותחנת היציאה רחוקה ?

במידה וכבר לקחתם את המשכנתא ותחנת היציאה תגיע רק בעוד מספר שנים ואתם מעוניינים לבצע כרגע שינוי או סילוק של ההלוואה, אפשר לבצע חישוב מה יהיה גובה הקנס, ולפי נתון זה ניתן לשקול ולהחליט האם בכל אופן שווה לנו לבצע את אותו שינוי או סילוק.

מהי שיטת חישוב הקנס של הבנקים ?

כמובן שגובה הקנס משתנה ומושפע מפרמטרים רבים, לבנקים יש נוסחה לחישוב הקנס,

אז ככה, החישוב מבוצע על ידי בדיקה מה היה גובה הריבית בזמן שלקחתם את המשכנתא, לעומת גובה הריבית הנהוג במשך באותו הזמן שבו אתם מבקשים לבצע שינוי או סילוק של המשכנתא, את ההפרש למשך יתרת התקופה יגלגל הבנק עליכם הלווים.

לדוגמה, אילן ודנה לקחו משכנתא בגובה 500,000 ₪ ל 30 שנה, גובה הריבית הנהוגה במשק בזמן לקיחת ההלוואה הייתה 6%,

עברו 10 שנים אילן ודנה מעוניינים לסלק את ההלוואה לגמרי, החוב שלהם עומד כרגע על סך של 300,000 ₪ וגובה הריבית היום בזמן שבו הם מעוניינים לסלק את ההלוואה היא 4%,

חשוב שנבין כיצד עובדת המערכת הבנקאית, הבנק לא מלווה לנוטלי המשכנתאות את הכסף שלו, הבנק "קונה" כסף מבנק ישראל בריבית מסוימת לתקופה שמבקשים הלווים ודורש מהלווים ריבית גבוהה יותר וכך גוזר את הרווח,

אם כך  במקרה של אילן ודנה רכש הבנק 500,000 ₪ מבנק ישראל למשך 30 שנה בריבית של 6% כדי להלוות כסף זה לאילן ודנה,

וברגע שאילן ודנה מחזירים את הכסף לבנק טרם סיום המועד שנקבע מראש, הבנק נשאר "תקוע" עם אותם 300,000 ₪ הנותרים למשך 20 שנה,

מה עושה הבנק ? לוקח את אותם 300,000 ₪ ומלווה אותם ללוים אחרים הפונים אליו, אבל ללויים החדשים מלווה הבנק את אותם 300,000 ₪ בריבית הנהוגה היום במשק שהיא 4%,במקום להמשיך לקבל עליהם מאילן ודנה 6%

אם כך אילן ודנה, בכך שהחזירו לבנק את המשכנתא לפני מועד סיומה המקורי גרמו לבנק הפסד של 2% (הפרשי הריבית בין זמן לקיחת המשכנתא להיום) על 300,000 ₪ למשך 20 שנה,

את ההפסד הזה הבנק לא מוכן ולא מעוניין לספוג, והוא מגלגל אותו על הלווים, וכך נוצר המושג של קנס בעת ביצוע סילוק או שינוי במשכנתא שלא באחת בתחנות המיועדות לכך.

דבר נוסף שכדאי לדעת, במידה ואנו מסלקים את המשכנתא או חלק ממנה שלא באחת התחנות, הקנס יחושב עד לתחנה הקרובה ולא עד מועד סיומה הסופי של המשכנתא, כך שאם נשארו לאילן ודנה 20 שנה עד לסיום המשכנתא באופן סופי, אבל יש להם תחנה בעוד 3 שנים, יוכל הבנק לחייב אותם בתשלום קנס רק על הפרשי הריביות (2%) למשך 3 שנים ולא למשך 20 שנה,

כך שמובן בהחלט מהו הצורך בתכנון משכנתא ובניית תמהיל נכון ומותאם אישית.