‎כ״ה בטבת ה׳תש״פ‎

22 ינואר 2020

מה כיוון שוק הנדל”ן בישראל ? סדרת כתבות (חלק 1)

באדיבות: שי.ש מומחה לנדל"ן

נכון שאתם כבר יודעים הכול על הנדל”ן בישראל? יש מחסור נוראי, המחירים רק יעלו, הממשלה היא אסון, וגם ההורים, אומרים שנדל”ן תמיד עולה ולוחצים עליכם להזדרז ולקנות דירה מיד. ואם חסר כסף, אז לקנות משהו קטן בפריפריה, העיקר שיהיה. ואם במקרה אתם כבר בעלי נכס, ומחפשים השקעה, אתם בטח רואים בשוק של היום הזדמנות להתעשרות ולפנסיה מכובדת. אם תמשיכו לקרוא עבודה זו, אולי כל מה שאתם “יודעים” הולך להשתנות.
במהלך הקריאה, תתקלו בעובדות ומיתוסים הנשברים ומתנפצים מול עינכם הנתמכים בנתונים ועובדות רשמיות. כל הנרטיב, כגון המחסור בדירות שהלך וגדל, הריבוי הטבעי המטורף, על כך שנגמרו כל הקרקעות ועל זה שעליית המחירים היא בלתי נמנעת ותימשך עוד שנים רבות – הכול ילך ויתמוסס עם כל עובדה נוספת או עם נתון סטטיסטי רשמי וצילומי כתבות מהעבר, שמוכיחים שהשתלשלות העניינים הייתה שונה לגמרי ממה שחשבתם. אותם אנשים שמזהירים שיש מחסור והמחירים יעלו, בעבר החזיקו וביטאו מחשבות ומסקנות הפוכות לגמרי.
                              רוצים להטעות אתכם. רוצים שתאמינו שאין ברירה אלא לשלם את המחיר המאוד גבוה של היום. יש אנשים שהפרנסה שלהם תלויה בכך שתאמינו ושתרוצו לקנות. והאנשים האלו משפיעים על                                  תוכן הכתבות שאתם קוראים במדור הנדל”ן, ואני בטוח שאתם קוראים ועוקבים. הרי אתם שוקלים ברצינות לרכוש דירה.
אלו המיתוסים שאנו עומדים לבחון, בזה אחר זה:
1. בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדל”ן כי המחירים תמיד עולים
2. בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות
3. שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור
4. בישראל יש ריבוי טבעי גבוה
5. קצב הבנייה היום עדיין איטי מדי
6. הממשלה מספסרת במחיר הקרקע
7. נגמרו הקרקעות בישראל
8. המחירים עלו כי אולמרט עצר תכנון במרכז הארץ
9. כל ניסיון להקטין ביקושים, יגרום דווקא לזינוק מחירים
10. בתל אביב אין איפה לבנות, אז המחיר שם לא יכול לרדת
11. בישראל זה אחרת, אין בועה כי הציבור אחראי וגם הבנקים
12. דירה זו השקעה טובה, סולידית ובטוחה
13. גם אם המחירים ירדו בעתיד, מי שיחכה רק יפסיד כי בינתיים ריבית המשכנתא תתייקר
14. המחסור היה ידוע לממשלה כבר ב 2008 אחרי 7 שנים שבהם הוא הלך והצטבר
15. משקיעי הנדל”ן לא אשמים שהמחירים עלו. צריך לבנות יותר במקום לעצור את המשקיעים
16. תקשיבו לשמאים ולא לממשלה, כי הם תמיד צודקים
17. גם אם המחירים ירדו בעתיד ב 20% , בינתיים הם עולים עוד, ככה שבסוף הם רק יחזרו למה שהם היום
18. הממשלה לא תיתן לשוק הנדל”ן להתרסק
19. ככל שהמחיר עולה ככה פחות אנשים רוצים לקנות דירה
20. הבית שלך הוא הנכס הכי גדול שלך
21. כשהמחירים ירדו אנשים ירוצו שוב לקנות, והביקוש יעלה את המחיר בחזרה
22. רק שליש מהמשכנתא הוא בריבית משתנה
23. עליה של 1% בריבית תייקר את החזרי המשכנתא ב 1% גם
24. הבורסה יותר מסוכנת מהנדל”ן

לתשומת לבך, להבדיל מרוב הכתבות המגמתיות על נדל”ן, עבודה זו היא אוסף עובדות שהציבור לא מודע להם.

מיתוס מספר 1:בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדל”ן כי המחירים תמיד עולים?

כתבה מ YNET משנת 2001 מראה על ירידה של 15% במחיר תוך שנתיים, וירידה מצטברת של 30% מאז שנת 1995,כלומר תוך 6 שנים. הכתבה מדגישה כמה חשוב לקבלנים להסתיר שיש ירידות מחירים מהציבור, מוכיחה שהקבלנים לא באמת שולטים בשוק שכן אנשים פרטיים בשוק היד השנייה הם שגרמו לירידת מחירים. היא גם מדגישה את העובדה שתמיד יש בעלי דירות שחייבים למכור, גם אם הם לא קיבלו את המחיר שרצו.

הכתבה משנת 2002, שנה מאוחר יותר, מראה שגם בגבעתיים שנמצאת במרכז וצמודה לתל אביב, היו ירידות מחירים שפגעו קשות בצעירים שרכשו שם דירה. סיפור על צעירים שהשקיעו 190,000 דולר בדירה ולא הצליחו לקבל אפילו 140,000 דולר שש שנים מאוחר יותר. בדיקת המשכורות ושער הדולר של אותם ימים, ממחישה את זה אפילו יותר טוב: הם שילמו 130 משכורות על הדירה ולא הצליחו למכור אפילו ב-80 משכורות.
שימו לב מה אמרו לצעירים לפני 20 שנה: “כולם אמרו להם שהמחירים רק צפויים לעלות” האם המשפט הזה נשמע מוכר?

ומה לגבי שכר דירה?
כל מי שחושב ששכר הדירה תמיד עולה, ועולה לפחות בקצב של הצמדה למדד אם לא הרבה יותר מכך, יכול לראות שזה לא נכון. גם שכר הדירה יכול לאבד את ערכו הריאלי, בצורה די משמעותית ולאורך שנים רבות. במילים אחרות- המדד עולה ועולה אבל שכר הדירה לא בהכרח.
כשאתם מביטים בגרף, אני מציע להתעלם מהזינוק ב 2002 ומהנפילה ב-2008. אלו תנודות הנובעים משינויים בשער הדולר, בתקופה שחוזי שכר דירה היו נקובים בדולרים שכן רק ב 2009 עברו לחוזים שקליים

לרוב האנשים קשה לתפוס עד כמה חזקה הייתה ירידת המחירים בשנים שלפני 2008. ההורים שלכם בטח חושבים שלא הייתה בכלל ירידה. אבל בהתחשב בכך שבכל שנה השכר בישראל הלך ועלה, שריבית המשכנתאות הוזלה בצורה עקבית, ושמצב האבטלה השתפר- ה”קלות” שבה אפשר להשיג ולרכוש דירה עלתה מאוד. משנת 1999 עד 2007 עלה “מדד משכן”, שמחושב על ידי בנק הפועלים ומודד את כושר הקנייה, מערך של 94 לערך של 172.

סיבה נוספת לכך שההורים שלכם בדעה שהמחירים תמיד עולים היא כי הם זוכרים שהם קנו מאוד מאוד בזול פעם ובינתיים המחירים שילשו את עצמם ויותר. הסיבה לכך היא עליית המשכורות בישראל. הדור הצעיר חושב שהמשכורות בקושי עולות משנה לשנה, או שאם הן עולות זה רק בגלל התקדמות בתפקידים. זה עשוי להיות נכון לתקופה שמאז שנת 2001 אבל בשנות התשעים המשכורות עלו פי 3.3 תוך עשור אחד בלבד! מדובר על השכר של הישראלי הממוצע, אז ברור שכשלאנשים יש הרבה יותר כסף בכיס, הם יהיו מוכנים לשלם גם הרבה יותר על דירות או על שכר דירה. העלייה החזקה בשכר היא זאת שמלכתחילה אפשרה למחירים לעלות בשנות התשעים בצורה חזקה כל כך. כי בלי כסף, אין מי שיוכל לשלם, אבל העובדה היא שבמציאות אנשים המשיכו לקנות ולשכור ועמדו במחירים יותר ויותר גבוהים. הביטו בגרף מנתוני בנק ישראל. בשנות ה 90 השכר עלה מ 2,178 ש”ח ל 7198 ש”ח

מקור: XXX
מיתוס מספר 2 : בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות?
בטח ראיתם את הגרף הבא, שפורסם פעמים רבות ומציג תמונה כאילו מאז שנת 2000 הצטבר מחסור הולך וגדל בדירות. מחסור שהגיע ל-102,362 דירות בשנת 2009. לכאורה, למרות כל מאמצי הממשלה הוא לא יורד, ואפילו ממשיך לעלות. הגרף חושב על פי “פער מצטבר” בין הגידול במספר משקי הבית, לבין התחלות הבניה או סיומי בניה.

מקור: XXXX
מיד נראה כי הגרף מטעה ולא כך יכול להיות המצב:
באפריל 2009 אף אחד לא חשב שיש מחסור עצום בדירות שיוביל לעליות מחירים חדות. להיפך, מנכ”לים בענף הנדל”ן העריכו שהולכת להיות ירידת מחירים, ואפילו ירידה חדה:

בסוף 2010, לאחר שנה וחצי של זינוק מחירים היסטרי, בנק ישראל ביצע בחינות מורכבות שמטרתן לבדוק מה גרם לזינוק. הבנק מודה שהוא האשם! הריבית המוניטרית, הריבית של בנק ישראל שהוא עצמו קובע, היא הגורם העיקרי לעליות המחירים! שני שליש מהזינוק המטורף הוא בגלל הריבית שירדה בחדות, ורק שישית בגלל מלאי הדירות! במילים אחרות, בנק ישראל כן חשב שיש מחסור מסוים בדירות, אך הוא קטן, ויכול להסביר רק שישית מעליות המחירים… בנוסף, הבנק מזהיר מהגדלת היצע הקרקעות, מתוך ידיעה שלא באמת צריך להגדיל בהרבה את ההיצע. הנה שקופית מתוך מצגת של בנק ישראל:

מכון גיאוקרטוגרפיה הוא מכון מקצועי שחברות הנדל”ן נעזרות בו, כדי להעריך ביקושים במקומות שונים בארץ ולדעת כמה לבנות. המכון נחשב מקצועי ומדויק. באוקטובר 2009, מספר חודשים לאחר תחילת זינוק המחירים, הם מדווחים שחל שינוי בשוק ומשקיעים החלו להסתער על דירות. אך הם מעריכים שתוך שנתיים שלוש, כלומר ב 2012-2013 הביקוש יחזור להיות 30,000 יחידות לשנה, והמחירים יחזרו לרמת 2007. מדוע זה לא קרה? למה הגענו למצב שהמחירים רק המשיכו לעלות מאז הכתבה ושבניית 50,000 דירות בשנה שנבלעת על ידי ביקוש אדיר? את זה אנסה להסביר בהמשך.

מקור: XXX

גם שנה אחרי הכתבה הקודמת, באוקטובר 2010, מכון גיאוקרטוגרפיה חוזר על אותה דעה: בישראל מספיקות 30,000 עד 35,000 דירות בשנה, בדיוק כמו שהיה ב 7 השנים האחרונות. תיזכרו שבשנים 2000-2007 בנו רק 31,000 דירות בשנה, ולא רק שזה הספיק, אלא המחירים היו במגמת ירידה:

מקור: XXX

שתי התמונות הבאות מוכיחות חד וחלק שאין ולא היה מחסור אז שימו לב. טבלאות אלו מציגות את צפיפות הדיור בישראל, האחת ב-2003 והשנייה ב-2013. השוואה ביניהן מאפשרת לנו לראות שלא נוצר מחסור בדירות. אם היה, היינו רואים עליה בצפיפות, כי הרי הטענה היא שהאוכלוסייה גדלה בקצב מהיר מכמות הדירות. תסתכלו בטבלה של 2003, במספר שהכי משמאל ולמטה. 0.87 נפשות לחדר. זה במגזר היהודי. בטבלה שמתחת, של שנת 2013, הנתון במגזר היהודי הוא 0.81 נפשות לחדר. אז לא רק שמספר הנפשות לחדר לא עלה בכלל, הוא אפילו ירד! באחוזים זה יוצא בערך 7% ירידה בצפיפות, תוך עשר שנים. קיבלנו שלא רק שאין מחסור, אלא שיש יותר דירות מאשר פעם, וזה מאפשר לאנשים היום לחיות ברמת חיים גבוהה יותר עם פחות אנשים בכל חדר.

הגרף הבא של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציג את אותו רעיון בצורה גרפית. הקו הכחול נשאר פחות או יותר קו אופקי ב 13 השנה האחרונות. כלומר, במגזר היהודי אין עליה בגודל של משק הבית הממוצע. הגרף הידוע שמראה שכמות משקי הבית עלתה מהר יותר מכמות הדירות, לא יכול להיות נכון.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

בשנת 2012 פרסם גלובס כתבה על כך שלא חסרות 100,000 דירות אלא רק 23,000 שזה כבר מספר קטן, רק 1% מכמות הדירות הכוללת בישראל, שהיא כ 2.4 מיליון.

מקור: גלובס
קצת פרספקטיבה מבחוץ. פרופ’ לכלכלה שהגיע לתל אביב וחקר את המשבר העולמי של 2008 (שהתחיל מנדל”ן) מספר לנו שבכל מדינה בעולם שבה התפוצצה בועת נדל”ן, סיפרו ודיברו על כך שהמחירים עולים כי חסר היצע. זה כמובן הסתבר כדבר לא נכון, כי מחסור בהיצע לא נעלם ביום בהיר אחד אלא בצורה הדרגתית, אבל מחירי הדירות בארצות אלו כן ירדו ביום בהיר אחד. לא סתם קוראים לזה “פיצוץ בועה”.

מקור: גלובס?
בפברואר 2015 , דוקטור מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר היה בדעה שיש מספיק דירות:

מקור:

אהבתם? שתפו...Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter
Share on LinkedIn
Linkedin
מעבר לסרגל הכלים